L'état des risques et pollutions

Les communes concernées, et celles qui ne le sont pas

Le document n'est pas dû partout. Il l'est dans les communes couvertes par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, prescrit ou approuvé, dans celles situées dans une zone de sismicité définie par voie réglementaire, dans celles classées au titre du potentiel radon, et pour les biens situés dans un secteur d'information sur les sols. Hors de ces cas, aucune pièce de ce type n'entre au dossier, et un professionnel qui vous en facturerait une vous vend un formulaire vide.

Savoir dans quel cas se trouve un bien ne relève pas de l'appréciation. L'arrêté préfectoral qui institue l'obligation dans un département liste les communes concernées et les documents à annexer ; il se consulte auprès des services de l'État et de la mairie, qui tiennent aussi les cartographies. C'est ce même arrêté que reprend tout intervenant sérieux, et c'est lui qu'il faut pouvoir citer si le contenu du document est discuté.

Le périmètre bouge. Un plan prescrit puis approuvé, un secteur d'information sur les sols créé, une révision du zonage sismique modifient la situation d'une commune sans que le propriétaire en soit averti. Une commune hier hors champ peut y entrer, et un document établi avant le changement ne le reflète pas. C'est la raison pour laquelle la date d'établissement figure au premier rang de ce qu'il faut regarder sur un document qu'on vous remet.

Un document que la loi n'assortit d'aucune certification

Il faut le dire simplement, parce que le contraire se laisse souvent croire : aucune certification de personne n'est exigée pour établir cette pièce. Le vendeur ou le bailleur peut la remplir lui-même à partir des informations mises à disposition par le préfet. Beaucoup la confient au professionnel qui vient déjà pour les constats certifiés du même dossier, par commodité, et c'est parfaitement licite ; mais le certificat de ce professionnel ne couvre pas ce document, et son assurance ne le garantit pas de la même manière.

Ce que cela change pour vous est net. La responsabilité de l'information reste sur le vendeur ou le bailleur : c'est à lui que l'acquéreur ou le locataire s'adressera si un zonage a été omis. Ce qu'il faut donc vérifier n'est pas un numéro de certification, mais la date des données reprises, la présence de tous les zonages qui concernent la commune, et la mention de l'arrêté préfectoral dont le document se réclame. Un intervenant qui vous fournit ces trois éléments vous met en position de répondre ; un formulaire anonyme et non daté vous laisse seul.

• Vérifier une certification

Du zonage préfectoral à la feuille annexée à l'acte

La matière première est publique. Le préfet arrête, pour chaque département concerné, la liste des communes et les documents auxquels le public a accès : cartographies des plans de prévention, périmètres d'exposition, zonage sismique, classement au titre du potentiel radon, secteurs d'information sur les sols. Établir l'état des risques consiste à localiser le bien dans ces documents et à transcrire le résultat sur un formulaire, sans rien y ajouter de personnel.

Aucune visite n'est nécessaire, et c'est un point d'attention plutôt qu'une facilité. Puisque le bien n'est pas vu, tout repose sur l'exactitude de sa localisation : une adresse imprécise, une parcelle mal reportée, un bâtiment situé à cheval sur une limite de périmètre suffisent à produire un document faux tout en paraissant complet, et personne ne s'en apercevra avant que le sujet devienne litigieux. Demander l'extrait cartographique avec la parcelle repérée est le moyen le plus direct de vérifier ce point.

Le formulaire dit aussi ce qui n'est pas là. L'absence d'un bien dans un périmètre est une information au même titre que sa présence, et elle doit être écrite : une case laissée vide ne prouve rien, ni pour l'acquéreur ni pour le vendeur. Un document dont plusieurs rubriques sont muettes n'est pas un document favorable, c'est un document incomplet.

Les défauts qui se retournent contre le vendeur sont toujours les mêmes : un extrait de zonage antérieur à la dernière révision, un plan prescrit après l'établissement du document, une commune récemment classée dont le classement n'apparaît pas, une déclaration de sinistres oubliée. Aucun ne se voit à l'oeil sur la feuille remise ; tous se voient en comparant la date du document à celle de l'arrêté préfectoral en vigueur.

Déclarer les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe reconnue

Le même document porte une seconde obligation, distincte de la première et souvent négligée : le vendeur ou le bailleur déclare les sinistres subis par le bien qui ont donné lieu au versement d'une indemnité au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique reconnue, pendant la période où il a été propriétaire, et ceux dont il a été informé pour la période antérieure. Inondation, sécheresse ayant provoqué des mouvements de terrain, glissement, accident industriel : ce sont ces événements que la déclaration vise.

Il s'agit d'une déclaration, pas d'une expertise, et elle engage celui qui la signe. Personne ne peut la faire à sa place, pas même le professionnel qui remplit le reste du formulaire, puisque lui ignore l'histoire du bien. Une omission se découvre facilement plus tard, par les archives de l'assurance ou par les arrêtés publiés pour la commune, et elle fournit à l'acquéreur un argument sérieux. Déclarer un sinistre indemnisé et réparé n'a jamais fait échouer une vente ; le taire l'a fait.

Terrains non bâtis, promesses et baux

La pièce s'annexe à la promesse de vente comme à l'acte authentique, et elle s'annexe également au contrat de location, dans les mêmes communes et selon les mêmes règles. Ce dernier point est régulièrement oublié : un bailleur qui remet le dossier de diagnostic technique complet mais omet l'état des risques laisse son locataire sans l'information que la loi lui destine, et s'expose au même titre qu'un vendeur.

Elle vaut également pour les terrains non bâtis. Un terrain à bâtir situé dans le périmètre d'un plan de prévention, dans une zone de sismicité ou dans un secteur d'information sur les sols porte le document au même titre qu'une maison, alors même qu'il n'y a rien à visiter. C'est cohérent avec ce que la pièce est : une information sur l'endroit où l'on achète, et non un constat portant sur une construction.

En pratique, l'ordre des opérations compte. Obtenir le document avant la promesse, et non entre la promesse et la signature, laisse le temps de vérifier la commune, de réunir les extraits cartographiques et de renseigner la déclaration de sinistres sans précipitation. Si le délai s'est allongé, le reprendre avant l'acte est le geste le moins coûteux du dossier.

• Vendre : les pièces du dossier
• À quel moment commander chaque constat