L'audit énergétique réglementaire

Le calendrier fixé par décret, classe par classe

L'article du code qui institue l'audit vise les logements classés D, E, F ou G, et il ne date rien. C'est un décret du 4 mai 2022 qui a échelonné l'entrée en vigueur classe par classe, puis un second décret, du 9 août 2022, qui a repoussé les deux premières marches. Les lettres F et G, d'abord attendues au 1er septembre 2022, sont ainsi entrées le 1er avril 2023.

La classe E a suivi le 1er janvier 2025. La classe D, elle, n'entre qu'au 1er janvier 2034 : un logement classé D vendu aujourd'hui n'appelle donc pas d'audit réglementaire, alors même que le texte le vise. C'est la confusion la plus fréquente sur ce sujet, et elle se lève en distinguant ce que la loi vise de ce que le calendrier a déjà ouvert.

Une précision qui compte pour les vendeurs ultramarins : l'échelonnement décrit ici est celui de la France métropolitaine. Les collectivités d'outre-mer relèvent d'un calendrier propre, que cette page ne reproduit pas, et qui se vérifie auprès des services locaux avant de commander quoi que ce soit.

Une qualification distincte de celle du diagnostic énergétique

Établir un audit ne se déduit pas de la certification qui autorise le diagnostic de performance énergétique. Le texte ouvre cet exercice à plusieurs familles de professionnels, et chacune y accède par sa propre porte : le diagnostiqueur certifié doit justifier, en plus de sa certification, des compétences particulières exigées pour l'audit ; l'architecte inscrit à l'ordre doit avoir suivi la formation prévue ; les bureaux d'études et les entreprises passent par une qualification délivrée par un organisme habilité.

La conséquence pratique est simple à énoncer et rarement dite : le professionnel qui a établi votre diagnostic énergétique n'a pas d'office qualité pour établir votre audit. Beaucoup l'ont, parce qu'ils ont ajouté la compétence à leur certification ; certains ne l'ont pas. La question se pose avant le rendez-vous, pas au moment de recevoir le rapport.

Ce que vous pouvez demander à voir tient en trois pièces. Le document qui atteste nommément la qualification ou la compétence dont le professionnel se prévaut pour l'audit, et non son seul certificat de diagnostic. Le nom de l'organisme qui l'a délivré. La date au-delà de laquelle il ne vaut plus. Un professionnel qualifié fournit les trois sans difficulté, et il sait dire à laquelle des familles ci-dessus il appartient.

Ajoutez-y l'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle, et vérifiez qu'elle couvre bien l'audit et non le seul diagnostic. C'est la vérification que presque personne ne fait, et c'est celle qui compte le jour où un acquéreur conteste un scénario de travaux.

• Vérifier une certification

Ce que l'audit apporte de plus que l'étiquette

Le classement énergétique dit où vous en êtes. L'audit dit par où passer pour aller ailleurs, et dans quel ordre. Il regarde le logement comme un système : isoler sans traiter la ventilation déplace le problème vers l'humidité, changer une chaudière avant d'isoler la dimensionne pour un besoin qui va disparaître. Cette cohérence entre les étapes est ce que le texte exige, et c'est aussi ce qui distingue un audit d'une liste de travaux.

Pour un acquéreur, le document répond à la question qu'il se pose devant un logement mal classé : combien de chantiers, dans quel ordre, pour quel résultat. Pour un vendeur, il retire de la négociation son argument le plus commode, qui est l'incertitude. C'est la raison pour laquelle il se commande en amont de la mise en vente, et non lorsque l'acquéreur le réclame.

Préparer la visite et rassembler les justificatifs

L'audit suppose une visite plus longue et plus intrusive que celle du diagnostic énergétique. Le professionnel a besoin de voir les combles, la cave, la chaufferie, les points de ventilation, et de relever les épaisseurs quand elles se relèvent. Prévoyez l'accès à ces endroits et les clés qui vont avec : une porte fermée devient une valeur par défaut, et les valeurs par défaut ne jouent jamais en votre faveur.

Réunissez ensuite tout ce qui date les travaux déjà faits : factures d'isolation, notices d'installation de la chaudière ou de la pompe à chaleur, attestations de fin de travaux, procès-verbaux d'assemblée générale s'il s'agit d'un immeuble. Chaque pièce remplace une hypothèse par un fait, et les scénarios proposés s'en trouvent modifiés.

Dites enfin ce que vous savez du bâtiment, y compris ce qui vous paraît anecdotique : une extension jamais isolée, un mur doublé par un ancien propriétaire, un poêle installé sans déclaration. Un audit sérieux se construit autant sur ce que le professionnel voit que sur ce que le propriétaire lui raconte, et taire un détail n'améliore pas le résultat, cela le rend contestable.

Copropriété et copropriété horizontale, deux réponses différentes

L'appartement vendu dans une copropriété n'est pas concerné par cet audit : le texte vise les maisons individuelles et les immeubles qui appartiennent à un seul propriétaire. Un logement en copropriété relève d'autres dispositifs, conduits à l'échelle de l'immeuble et portés par le syndicat des copropriétaires.

Entre les deux se trouve la maison bâtie sur un terrain organisé en copropriété horizontale, et là, aucune réponse générale ne tient. Le régime dépend de ce que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété organisent réellement. Cela se vérifie sur ces documents, avec le notaire, avant de commander l'étude comme avant de s'en dispenser.

• Le diagnostic de performance énergétique