Le contrôle de l'assainissement non collectif
Un logement qui n'est pas raccordé au réseau public traite ses eaux usées chez lui, et l'état de cette installation se contrôle avant une vente. La pièce ne ressemble à aucune autre du dossier : elle n'est pas établie par un diagnostiqueur, mais par le service public d'assainissement de la commune ou de l'intercommunalité, qui seul en a la compétence. Cette page dit à qui s'adresser, ce que le contrôle regarde, comment récupérer un rapport déjà établi, et ce qui se passe lorsque l'installation est déclarée non conforme.
Jusqu'à 3 devis gratuits de diagnostiqueurs certifiés de votre département.
- Jusqu'à quand il vaut
- Le rapport porte lui-même sa date de contrôle et son échéance
- Des travaux sur l'installation, un changement de dispositif, une extension du logement qui augmente le nombre de pièces principales, ou une réhabilitation demandée à la suite du contrôle imposent un nouvel examen avant la vente, quelle que soit la date du rapport précédent. Le service qui l'a établi indique, sur demande, si celui que vous détenez est encore recevable.
- Qui réalise le contrôle
- Le service public d'assainissement non collectif de la commune ou de l'intercommunalité
- La compétence appartient à la collectivité, qui l'exerce en régie ou la confie à un prestataire qu'elle a elle-même retenu. Aucun diagnostiqueur privé, quelles que soient ses mentions de certification, ne peut délivrer ce rapport : un document de ce nom établi hors du service public n'a pas la valeur attendue au dossier de vente.
Ce que le droit exige, selon l'opération
- À la venteÀ confirmerLe mode d'assainissement du bien n'est pas renseigné.Code de la santé publique, article L1331-11-1, version en vigueur du 25 août 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- À la locationNon exigéCette opération n'appelle pas cette pièce.Code de la santé publique, article L1331-11-1, version en vigueur du 25 août 2021
- Avant travauxNon exigéCette opération n'appelle pas cette pièce.Code de la santé publique, article L1331-11-1, version en vigueur du 25 août 2021
Le contrôle de l'assainissement non collectif est l'examen, par la collectivité, d'une installation qui traite sur place les eaux usées d'un logement non raccordé au réseau public de collecte : fosse toutes eaux, prétraitement, dispositif de traitement par le sol ou installation agréée, ventilation, évacuation. Il vérifie l'existence de l'installation, sa conception, son implantation, son état d'entretien et son fonctionnement, et il conclut par un avis motivé.
Ce n'est pas un constat d'expert missionné par le propriétaire, et cette différence commande tout le reste. Le service public d'assainissement non collectif exerce une compétence de contrôle, définie par la loi et exercée sur son territoire : le propriétaire ne le choisit pas, ne le met pas en concurrence, et ne peut pas s'adresser ailleurs. Le rapport qui en sort est un document de la collectivité, pas une prestation privée.
Ce qu'il engage se joue surtout à la vente. Le rapport est annexé au dossier remis à l'acquéreur, et lorsqu'il conclut à une non-conformité, la charge des travaux se déplace vers celui-ci dans un délai qui court à compter de la signature. Un acquéreur informé négocie ; un acquéreur qui découvre après coup une installation à reprendre dispose de recours. Le contrôle n'est donc pas une formalité administrative de plus : c'est la pièce qui détermine qui paiera les travaux.
Le service public d'assainissement de la commune
Le contrôle relève d'un service public, créé par la commune ou, le plus souvent, par la communauté de communes ou d'agglomération à laquelle elle appartient. Ce service exerce une compétence attribuée par la loi : il contrôle la conception et l'exécution des installations neuves, il contrôle périodiquement les installations existantes, et il délivre le rapport qui sera joint à une vente. Il n'y a pas de marché sur ce point, pas de mise en concurrence possible, et pas d'autre interlocuteur.
La conséquence pratique est qu'on ne commande pas ce contrôle comme on commande un constat certifié. On s'adresse à la mairie, qui indique quel service est compétent pour l'adresse, puis on lui demande un rendez-vous de visite. Le service applique un tarif fixé par délibération de la collectivité et fixe la date selon son propre calendrier. Prévoir cette étape tôt est donc ce sur quoi un vendeur garde la main. Les délais de visite varient d'un territoire à l'autre, selon le nombre d'installations à contrôler et les moyens du service.
Ce site aide à trouver un professionnel certifié pour les constats qui en exigent un ; pour celui-ci, l'annuaire des certifiés ne sert à rien, et il vaut mieux le dire que de laisser un vendeur chercher. Aucune des mentions de certification délivrées aux diagnostiqueurs ne porte sur l'assainissement non collectif. Un prestataire privé peut intervenir sur votre installation pour l'entretenir, la vidanger ou la réhabiliter ; il ne peut pas délivrer le rapport de contrôle attendu au dossier.
Il arrive que la collectivité ait confié l'exécution matérielle des visites à une entreprise, par un marché public. Dans ce cas, l'agent qui se présente chez vous appartient à cette entreprise, mais le rapport reste celui du service public, dont il porte l'en-tête et la responsabilité. Si un doute existe sur la qualité de celui qui sonne à votre porte, la mairie ou le service confirme en un appel qui intervient pour son compte.
Les habitations non raccordées au réseau public de collecte
Le champ est celui des immeubles d'habitation dont les eaux usées ne rejoignent pas le réseau public de collecte. Une maison en zone d'assainissement non collectif, un ancien corps de ferme, un logement isolé, une maison de hameau : ce sont ces biens que le contrôle vise. Un logement raccordé au réseau public en est hors, et se voit appliquer un autre régime de contrôle, celui du raccordement, qui obéit à d'autres règles.
Deux situations méritent une vérification avant toute commande. La première est le bien dont le propriétaire ignore le mode d'assainissement, ce qui est plus fréquent qu'on ne croit dans les biens hérités : le zonage d'assainissement de la commune tranche, et il se consulte en mairie. La seconde est le bien raccordable mais non encore raccordé, où la commune peut avoir imposé un délai de raccordement ; l'acquéreur doit alors être informé de cette échéance autant que de l'état de l'installation existante.
Une conclusion de non-conformité et ses suites pour l'acquéreur
Le rapport ne se contente pas de décrire : il conclut. Une installation peut être jugée conforme, présenter des défauts d'entretien ou d'usure sans être condamnée, ou être déclarée non conforme, avec des degrés selon qu'elle présente un danger pour la santé des personnes ou un risque avéré de pollution de l'environnement. La qualification retenue commande la suite, et c'est la première ligne à lire dans le document.
Lorsque le contrôle joint à la vente conclut à une non-conformité, les travaux de mise en conformité incombent à l'acquéreur, qui doit les faire réaliser dans un délai courant à compter de la signature de l'acte. C'est un déplacement de charge notable, et il explique que la pièce soit lue de près par les acquéreurs avertis et par les notaires. Un vendeur qui découvre la non-conformité avant la mise en vente a le choix entre faire les travaux et l'annoncer, et le second terme se négocie sur le prix.
Ce choix se prépare, il ne s'improvise pas au moment de signer. Faire contrôler l'installation avant même de fixer un prix laisse le temps de demander des devis de réhabilitation, de savoir si une aide de l'agence de l'eau ou de la collectivité existe sur le territoire, et d'entrer dans la négociation avec un chiffrage plutôt qu'avec une inquiétude. Un acquéreur qui découvre le sujet tardivement demande toujours plus que ce que les travaux coûtent.
Gratuit, sans engagement, et la certification de chacun est vérifiable.
Demander le rapport existant à la collectivité
Beaucoup de propriétaires commandent un contrôle alors qu'un rapport existe déjà. Les services d'assainissement non collectif contrôlent périodiquement les installations de leur territoire, et le document établi lors du dernier passage est conservé par le service. Il se demande à la collectivité, par écrit, en indiquant l'adresse et la référence cadastrale du bien ; si le rapport est encore recevable au regard de sa date et de l'absence de modification de l'installation, il suffit au dossier.
La démarche est la même lorsque vous ne détenez aucun document et que le bien vient d'une succession. Le service dira s'il a déjà contrôlé cette installation, quand, et ce qu'il avait conclu. C'est aussi lui qui indiquera si un nouveau passage est nécessaire avant la vente. Commencer par cet appel évite de payer deux fois un contrôle que la collectivité a déjà réalisé. Conservez ensuite le rapport avec les titres de propriété : c'est un document qui resservira au moment de la vente, et le retrouver chez soi vaut mieux que de le redemander dans l'urgence d'un compromis.
Ce que le rapport de contrôle doit porter
- La description de l'installation existante, filière par filière, avec son implantation et ce qui a pu être observé lors de la visite.
- L'avis motivé du service, qui conclut à la conformité, signale des défauts d'entretien ou d'usure, ou constate une non-conformité en la qualifiant.
- La liste des travaux nécessaires le cas échéant, hiérarchisée, avec la date du contrôle, l'identité du service qui l'a réalisé et la signature de son agent.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Un diagnostiqueur certifié peut-il réaliser ce contrôle ?
Non. La compétence appartient au service public d'assainissement non collectif de la commune ou de l'intercommunalité, qui l'exerce en régie ou par un prestataire qu'il a lui-même retenu. Aucune des mentions de certification délivrées aux diagnostiqueurs ne porte sur l'assainissement non collectif. Un document établi hors de ce service, quel que soit son intitulé, n'a pas la valeur attendue au dossier remis à l'acquéreur.
À qui s'adresser pour faire contrôler son installation ?
À la mairie de la commune où se trouve le bien, qui indique quel service est compétent pour cette adresse : la commune elle-même, ou plus souvent la communauté de communes ou d'agglomération. La demande de visite se formule auprès de ce service, qui fixe la date et applique un tarif délibéré par la collectivité. Si un contrôle a déjà été réalisé, demandez d'abord le rapport existant : il suffit parfois au dossier.
Qui paie les travaux quand l'installation est déclarée non conforme ?
Lorsque le rapport joint à la vente conclut à une non-conformité, les travaux de mise en conformité incombent à l'acquéreur, dans un délai qui court à compter de la signature de l'acte. Vendeur et acquéreur peuvent convenir autrement, par exemple d'une réduction du prix ou d'une réalisation des travaux avant la vente, mais à défaut d'accord écrit c'est cette règle qui s'applique. La faire contrôler avant de fixer un prix laisse le choix au vendeur.
Vous recevez jusqu'à 3 devis gratuits, de professionnels dont la certification est en cours de validité.