Vendre : les constats à fournir et qui a le droit de les établir
Vendre un logement suppose de remettre à l'acquéreur un dossier de constats, annexé à la promesse puis à l'acte. Chaque pièce répond à un texte précis, et chacune n'a de valeur que si le professionnel qui l'a établie était certifié pour la mention correspondante le jour de sa visite. Cette page donne la vue d'ensemble : ce que le dossier contient, ce qui déclenche chaque pièce, ce que vaut un dossier complet devant le notaire, et ce que risque une vente dont une pièce manque.
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Les pièces du dossier de vente, et le texte qui les fonde
- Le diagnostic de performance énergétiqueObligatoireLa vente ouvre l'obligation. La date d'échéance est imprimée sur le rapport. Des travaux d'isolation ou le remplacement d'un équipement de chauffage la rendent sans objet avant terme : le document reste valable, mais il décrit un logement qui n'existe plus.Code de la construction et de l'habitation, article L126-26, version en vigueur du 25 août 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article R126-15, version en vigueur du 1er juillet 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- Le repérage amianteÀ confirmerL'âge du bâti n'est pas renseigné, et c'est lui qui ouvre ou ferme le repérage. L'échéance figure sur le repérage. Un constat qui conclut à l'absence de matériau amianté ne se reprend pas sans motif ; un constat qui en signale un impose un suivi de leur état, et c'est ce suivi qui commande la mise à jour du document.Code de la santé publique, article L1334-13, version en vigueur du 28 janvier 2016 ; Code de la santé publique, article R1334-14, version en vigueur du 1er février 2012 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- Le constat de risque d'exposition au plombÀ confirmerL'âge du bâti n'est pas renseigné, et c'est lui qui ouvre ou ferme le repérage. Le rapport porte sa propre échéance, et elle n'est pas la même selon ce qui a été mesuré : un constat qui ne relève rien et un constat qui décrit des revêtements dégradés ne se traitent pas de la même façon.Code de la santé publique, article L1334-6, version en vigueur du 28 janvier 2016 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- L'état de l'installation intérieure de gazÀ confirmerL'âge de l'installation n'est pas renseigné. L'échéance est écrite sur l'attestation. Toute intervention sur l'installation, le remplacement d'une chaudière ou la pose d'un appareil supplémentaire privent le constat de son objet bien avant cette date.Code de la construction et de l'habitation, article L134-9, version en vigueur du 1er juillet 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- L'état de l'installation intérieure d'électricitéÀ confirmerL'âge de l'installation n'est pas renseigné. La date de fin de validité est portée sur le rapport. Un tableau remplacé, une mise à la terre reprise ou un circuit ajouté décrivent une installation différente de celle qui a été examinée.Code de la construction et de l'habitation, article L134-7, version en vigueur du 1er juillet 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- L'état relatif à la présence de termitesÀ confirmerLe département n'est couvert qu'en partie, et la commune tranche. L'échéance figure au constat, et elle est nettement plus courte que celle des autres pièces. Un arrêté préfectoral publié depuis la visite, ou un compromis repoussé de plusieurs mois, suffisent à imposer un nouveau passage.Code de la construction et de l'habitation, article L126-24, version en vigueur du 25 août 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L131-3, version en vigueur du 1er juillet 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- Le mesurage de la superficie privativeÀ confirmerL'appartenance à une copropriété n'est pas renseignée. Le mesurage n'a pas d'échéance propre tant que le lot ne bouge pas. Il perd sa valeur dès qu'une cloison est déposée, qu'une loggia est fermée ou que le règlement de copropriété redéfinit la consistance du lot vendu.Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 46, version en vigueur du 22 décembre 2014
- L'état des risques et pollutionsÀ confirmerLe zonage se lit à l'échelle de la commune, et la pièce est retenue. Le document se date du jour où il est édité et il vieillit avec le zonage qu'il recopie. La publication d'un nouveau plan de prévention le périme sans préavis, et il se reprend donc peu avant la signature.Code de l'environnement, article L125-5, version en vigueur du 1er janvier 2025 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- L'information sur le risque de méruleÀ confirmerAucune source nationale datée ne permet de trancher pour ce département. Ce n'est pas un constat mais une information, et aucun texte ne lui donne de terme : elle vaut tant que l'arrêté qu'elle recopie est en vigueur. Un arrêté nouveau la périme le jour de sa publication.Code de la construction et de l'habitation, article L126-25, version en vigueur du 25 août 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L131-3, version en vigueur du 1er juillet 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- Le contrôle de l'assainissement non collectifÀ confirmerLe mode d'assainissement du bien n'est pas renseigné. Le contrôle est réalisé par le service public d'assainissement de la commune, qui met plusieurs semaines à programmer un passage : la demande se fait dès la décision de vendre.Code de la santé publique, article L1331-11-1, version en vigueur du 25 août 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
Un dossier complet protège le vendeur
Le dossier de constats n'est pas une formalité à remplir pour satisfaire le notaire. Il produit un effet juridique précis : sur chacun des points qu'un constat couvre, le vendeur cesse de répondre des vices cachés. C'est la contrepartie que la loi lui accorde en échange de l'information donnée à l'acquéreur, et elle ne joue que dans les limites de ce qui a été effectivement constaté.
La conséquence est directe et elle est mal connue. Une pièce absente du dossier, une pièce établie hors certification, une pièce dont l'échéance était dépassée le jour de la signature laissent le point qu'elle devait couvrir entièrement à la charge du vendeur. L'acquéreur qui découvre après coup un matériau amianté, une installation dangereuse ou une surface inférieure à celle qui lui a été annoncée dispose alors d'un recours que le dossier aurait fermé.
Cette exonération ne s'achète pas au rabais, et c'est la raison pour laquelle la certification de celui qui établit chaque pièce compte autant que la pièce elle-même. Un rapport signé par un professionnel dont le certificat était échu n'est pas un rapport imparfait : c'est un rapport qui n'a pas la qualité que la loi exige, et sur lequel le vendeur ne pourra pas s'appuyer le jour où l'acquéreur contestera.
Il vaut donc mieux considérer le dossier comme une pièce du contrat que comme une pile de justificatifs. Chacun de ses éléments se relit avant d'être annexé : le nom du professionnel, sa mention, la date de sa visite, celle de fin de validité de son certificat.
Vérifier la certification de chaque intervenant
Les constats du dossier de vente relèvent de certifications de personne distinctes, délivrées mention par mention par des organismes eux-mêmes accrédités par le Comité français d'accréditation. Un professionnel peut être certifié pour l'énergie et ne pas l'être pour l'amiante, ou l'être pour la maison individuelle et pas pour l'immeuble collectif. Un dossier confié à un seul intervenant suppose donc que celui-ci détienne toutes les mentions qu'il signe.
La vérification tient en quatre demandes, à formuler avant la visite : le certificat de compétence, le nom de l'organisme qui l'a délivré, la date de fin de validité, et l'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle. Un professionnel certifié les transmet sans difficulté ; celui qui les élude a déjà répondu. Les mêmes informations figurent dans l'annuaire public tenu par le ministère chargé du logement.
Au-delà des constats, les pièces à demander ailleurs
Trois pièces au moins entrent dans le dossier de vente sans passer par un diagnostiqueur : la situation du bien au regard du bruit des aérodromes, le certificat de conformité d'un appareil de chauffage au bois, et les arrêtés de police de la sécurité. Elles se demandent à la mairie ou se détiennent déjà, et aucune mention de certification n'est en cause pour les obtenir.
Les oublier retarde la signature aussi sûrement qu'un constat manquant, parce que le notaire ne peut pas régulariser un acte auquel il manque une annexe. Les réunir tôt, pendant que les constats se commandent, évite d'avoir à courir après un document communal au moment où tout le monde attend une date.
Un lot de copropriété appelle en outre des documents qui ne viennent ni de la mairie ni du diagnostiqueur : le carnet d'entretien, les procès-verbaux d'assemblée générale, l'état daté établi par le syndic. Ce ne sont pas des constats, mais ils partent dans le même envoi.
Gratuit, sans engagement, et la certification de chacun est vérifiable.
Le regard de l'acquéreur et celui du notaire
Un acquéreur attentif ne lit pas d'abord la conclusion : il regarde la page d'identité. Qui a signé, sous quelle mention, avec quel numéro de certificat, valable jusqu'à quelle date, et assuré auprès de qui. Il vérifie ensuite que la date de la visite est antérieure à la promesse, et que la surface annoncée dans l'annonce est bien celle qui figure au mesurage.
Le notaire fait le même contrôle, avec une exigence de plus : la cohérence de l'ensemble. Un dossier où le repérage amiante décrit un immeuble collectif et le mesurage une maison individuelle ne passe pas. Un dossier où deux rapports datent la même visite de deux jours différents non plus. Ces incohérences se corrigent avant l'acte, mais elles coûtent une signature repoussée.
La chronologie d'une vente, de l'estimation à l'acte
- Au moment de l'estimationAvant même de retenir un prix, le constat énergétique mérite d'être commandé. Il donne l'étiquette qui devra figurer sur l'annonce, il indique si un audit énergétique sera exigé, et il laisse le temps de réunir les factures de travaux qui feront entrer l'isolation existante dans le calcul. Le commander à ce moment évite de découvrir une contrainte quand l'acquéreur est déjà trouvé.
- Au moment de publier l'annonceL'annonce porte les deux étiquettes issues du constat énergétique, et une mention supplémentaire sur les dépenses d'énergie pour les logements les moins performants. Pour un lot de copropriété, elle annonce également la superficie privative. Publier sans ces éléments expose l'annonceur, et corriger une annonce déjà diffusée laisse une trace que les acquéreurs retrouvent.
- Pendant les visitesLes constats déjà établis se montrent volontiers : un acquéreur qui lit le rapport avant de faire une offre revient rarement dessus après. C'est aussi le moment de préparer les pièces qui ne viennent pas d'un diagnostiqueur, en particulier les documents communaux, et de commander les constats qui dépendent d'un arrêté préfectoral une fois l'intérêt d'un acquéreur confirmé.
- À la signature du compromisLe dossier complet est annexé à la promesse, et c'est cette annexe qui fait courir l'exonération du vendeur. Une pièce manquante à ce stade se remplace par une condition suspensive, ce qui fragilise l'accord. L'état des risques et le constat termites, dont la validité est brève, se commandent juste avant cette échéance plutôt que des mois auparavant.
- Le jour de l'acte, chez le notaireLe notaire reprend l'annexe pièce par pièce et vérifie qu'aucune échéance n'est dépassée entre la promesse et l'acte. Un constat périmé dans l'intervalle se refait, et la signature attend. Les pièces sont enfin remises à l'acquéreur avec le titre : elles lui serviront pour ses propres travaux, et elles constituent la preuve de ce qui lui a été communiqué.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Que risque un vendeur dont le dossier est incomplet le jour de l'acte ?
Sur le point qu'une pièce manquante devait couvrir, le vendeur continue de répondre des vices cachés : l'exonération que le dossier procure ne joue que dans les limites de ce qui a été constaté. Un acquéreur qui découvre ensuite un matériau amianté ou une installation dangereuse dispose alors d'un recours. En pratique, le notaire refuse le plus souvent de signer tant que l'annexe est incomplète, ce qui reporte la vente plutôt que de la fragiliser.
Un seul professionnel peut-il établir toutes les pièces du dossier ?
Oui, à condition qu'il détienne chacune des mentions de certification correspondantes. Ces mentions sont distinctes : l'énergie, l'amiante, le plomb, les installations, les termites et le mesurage ne s'obtiennent pas ensemble, et un professionnel peut être certifié pour les unes sans l'être pour les autres. Demandez son certificat avant la visite et vérifiez que chaque constat que vous commandez y figure.
Faut-il fournir les constats avant la promesse ou avant l'acte ?
Le dossier est annexé à la promesse de vente, et c'est à ce moment qu'il produit son effet. Il est repris à l'acte, où le notaire contrôle qu'aucune échéance n'a été franchie dans l'intervalle. Fournir les pièces plus tôt, dès la mise en vente, présente un autre avantage : l'acquéreur les lit avant de faire une offre, ce qui évite les renégociations tardives.
L'acquéreur peut-il refuser un rapport établi par un professionnel non certifié ?
Oui, et il a raison de le faire. La certification doit être en cours de validité le jour où le constat est établi ; un rapport signé hors mention ou après l'échéance du certificat n'a pas la qualité que la loi exige. L'assurance du professionnel peut également refuser sa garantie. Vérifier la mention et la date sur la page d'identité du rapport prend moins de temps que de contester ensuite.
Vous recevez jusqu'à 3 devis gratuits, de professionnels dont la certification est en cours de validité.