Le diagnostic de performance énergétique
C'est le constat le plus demandé du marché, et celui dont la valeur dépend le plus de la personne qui l'établit. Depuis 2021, son résultat engage : il est opposable, il conditionne la mise en location, il commande l'audit énergétique. Voici ce que la loi exige, ce que le rapport doit contenir, et comment vérifier la certification de celui qui viendra chez vous.
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- Jusqu'à quand il vaut
- Dix ans
- La règle a un revers que la date imprimée ne dit pas : les rapports établis avant la réforme du 1er juillet 2021 ont vu leur durée écourtée par le texte lui-même. Ceux établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont cessé de valoir le 31 décembre 2022 ; ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, le 31 décembre 2024. Aucun rapport antérieur à la réforme n'est donc encore valable aujourd'hui, quelle que soit l'échéance qu'il affiche. Un rapport reste par ailleurs valable après des travaux, mais il décrit le logement d'avant : refaire le constat est le seul moyen de faire apparaître la lettre gagnée. Code de la construction et de l'habitation, article D126-19, version en vigueur du 1er juillet 2021.
- Qui a le droit de l'établir
- Un diagnostiqueur titulaire de la mention de certification correspondante
- L'annuaire public distingue deux mentions selon le bâtiment : le logement individuel d'un côté, l'immeuble et le tertiaire de l'autre. Un professionnel certifié pour l'un ne l'est pas d'office pour l'autre.
Ce que le droit exige, selon l'opération
- À la venteObligatoireLa vente ouvre l'obligation.Code de la construction et de l'habitation, article L126-26, version en vigueur du 25 août 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article R126-15, version en vigueur du 1er juillet 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- À la locationObligatoireLa mise en location ouvre l'obligation.Code de la construction et de l'habitation, article L126-26, version en vigueur du 25 août 2021 ; Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3, version en vigueur du 1er janvier 2023
- Avant travauxNon exigéCette opération n'appelle pas cette pièce.Code de la construction et de l'habitation, article L126-26, version en vigueur du 25 août 2021
Le diagnostic de performance énergétique décrit la consommation d'énergie d'un logement et les émissions de gaz à effet de serre qui vont avec. Il donne deux étiquettes, de A à G, et il énumère les travaux qui feraient gagner des lettres. Il ne mesure pas ce que vous avez consommé : il calcule ce que le bâtiment consommerait dans un usage conventionnel, à partir de ses parois, de ses menuiseries, de son chauffage, de son eau chaude et de sa ventilation.
La différence compte, parce qu'elle explique la plupart des contestations. Deux ménages qui vivent dans le même logement ne paieront pas la même facture ; le classement, lui, ne bouge pas. Ce que le professionnel relève est la composition du bâti, poste par poste, avec les justificatifs quand il en existe.
Depuis le 1er juillet 2021, le résultat est opposable. Un acquéreur ou un locataire qui constate une erreur peut s'en prévaloir, et c'est la raison pour laquelle la certification du professionnel qui l'établit n'est pas une formalité administrative : c'est la garantie sur laquelle repose l'ensemble.
La certification exigée, et ce qu'elle recouvre
Établir un diagnostic de performance énergétique suppose une certification de personne, délivrée après examen théorique et pratique par un organisme lui-même accrédité par le Comité français d'accréditation. La certification n'est pas un diplôme : elle se perd. Elle porte une date de fin de validité, elle s'accompagne d'une surveillance en cours de cycle, et elle se renouvelle par un nouvel examen.
L'annuaire public tenu par le ministère chargé du logement range les certifications par mention. Deux d'entre elles concernent l'énergie : le logement individuel, et l'immeuble ou le tertiaire. La distinction n'est pas une nuance de vocabulaire. Un professionnel certifié pour la maison et l'appartement n'a pas qualité pour établir le diagnostic d'un immeuble entier, et un rapport signé hors mention est contestable par celui à qui il est remis.
Plusieurs organismes délivrent ces certifications, et ils travaillent tous sous la même accréditation, avec le même référentiel. Le nom qui figure sur le certificat n'est donc pas un critère de choix. Ce qui compte pour vous tient en trois points : que le certificat existe, qu'il porte la mention correspondant à votre bien, et qu'il ne soit pas échu le jour de la visite.
La vérification prend une minute. Le nom du professionnel, sa mention et sa date de fin de validité se retrouvent dans l'annuaire public, et l'outil de vérification de ce site interroge cette même source.
Ce qu'un client est en droit de demander avant la visite
Avant de fixer un rendez-vous, demandez le certificat de compétence, le nom de l'organisme qui l'a délivré et sa date de fin de validité, ainsi que l'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle. Ces quatre éléments se donnent en une phrase et se vérifient en une minute ; un professionnel qui les élude vous renseigne déjà.
Demandez aussi ce que la visite comprend et combien de temps elle durera. Un logement de trois pièces se relève rarement en un quart d'heure, et le temps passé sur place en dit long sur ce que vaudra le rapport.
Enfin, sachez que celui qui établit le constat ne peut avoir aucun lien avec vous, avec votre mandataire, ni avec une entreprise susceptible de réaliser les travaux qu'il préconise. Cette indépendance est une condition de la certification, pas un engagement commercial.
Le déroulé du relevé, et ce qui rend un rapport contestable
Le professionnel parcourt le logement, relève les surfaces, ouvre ce qui peut l'être, photographie ce qui n'est pas accessible autrement, et note l'année et le type de chaque équipement. Il vous demandera les factures de travaux, les notices d'installation, les procès-verbaux d'assemblée générale en copropriété. Chaque justificatif que vous fournissez remplace une valeur par défaut, et les valeurs par défaut sont toujours défavorables.
C'est le levier le plus concret dont vous disposez sur le résultat. Une isolation de combles faite il y a douze ans, sans facture, ne compte pas : le calcul retiendra ce que l'année de construction laisse supposer. La même isolation, avec sa facture et sa fiche technique, entre dans le calcul et peut valoir une lettre.
Les contestations qui aboutissent portent presque toutes sur le même point : un poste relevé sans être vu, une surface reprise du plan sans être mesurée, un équipement daté à vue de nez. Un rapport sérieux dit ce qu'il a constaté et ce qu'il a déduit, et il le dit ligne par ligne.
Gratuit, sans engagement, et la certification de chacun est vérifiable.
Les conséquences attachées à la lettre obtenue
Le classement ne se contente pas d'informer. Il ouvre ou ferme des obligations. À la vente d'une maison ou d'un appartement classé dans les lettres basses, il déclenche l'audit énergétique, dont le calendrier est échelonné jusqu'en 2034. À la location, il conditionne la possibilité même de louer, les logements les moins performants sortant progressivement du marché locatif.
Il commande aussi l'affichage : depuis 2022, toute annonce de vente ou de location porte les deux étiquettes, et pour les moins performantes une mention supplémentaire sur les dépenses d'énergie. Une annonce publiée sans elles expose l'annonceur.
En pratique, cela change l'ordre dans lequel vous vous y prenez. Faire établir le constat tôt vous laisse le temps de réunir les justificatifs, de corriger une erreur, et de savoir avant de fixer un prix si l'audit sera exigé.
Trois idées reçues qui coûtent cher
La première : « mon logement est neuf, il n'en a pas besoin ». Un logement récent est concerné comme les autres dès qu'il est vendu ou loué. Seules certaines catégories de bâtiments sont hors champ, et elles sont limitativement énumérées par le texte.
La deuxième : « j'ai un rapport de 2019, il est encore bon ». Non : il a cessé de valoir le 31 décembre 2024, et c'est son année d'établissement qui le dit, pas l'échéance imprimée en première page. Le texte a écourté les rapports antérieurs à la réforme du 1er juillet 2021 sans que personne réimprime les documents, si bien qu'un rapport périmé affiche encore une date lointaine. Aucun rapport antérieur à cette réforme n'est aujourd'hui utilisable.
La troisième : « le moins-disant fait le même travail ». Le prix d'un constat n'est pas encadré, et il varie surtout avec le temps passé sur place. Un relevé expédié se voit dans le rapport, il se conteste, et il se refait. Demandez plutôt ce que la prestation comprend, et combien de temps le professionnel compte rester.
Ce que le rapport doit porter
- Les deux étiquettes, énergie et climat, avec les consommations et les émissions qui les fondent.
- Le descriptif du bâti poste par poste : murs, planchers, toiture, menuiseries, chauffage, eau chaude, ventilation, avec ce qui a été observé et ce qui a été déduit.
- Les recommandations de travaux, chiffrées en économie d'énergie et présentées par étapes.
- Le numéro à treize caractères délivré par l'observatoire national, sans lequel le rapport n'est pas valable.
- L'identité du professionnel, son numéro de certification, l'organisme qui l'a délivré et la date de fin de validité.
- L'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle en cours.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Comment savoir si le professionnel qui vient chez moi est réellement certifié ?
Demandez-lui son certificat de compétence avant la visite. Il porte son nom, la mention, l'organisme qui l'a délivré, un numéro et une date de fin de validité. Ces mêmes informations figurent dans l'annuaire public tenu par le ministère chargé du logement, et l'outil de vérification de ce site interroge cette source. Un professionnel qui ne peut pas produire son certificat ne peut pas établir un rapport valable.
Un rapport établi par un professionnel dont la certification a expiré vaut-il quelque chose ?
Non. La certification doit être en cours de validité le jour où le constat est établi. Un rapport signé après l'échéance est contestable par l'acquéreur ou le locataire, et l'assurance du professionnel peut refuser sa garantie. C'est la première chose à vérifier, avant même le prix.
Puis-je faire établir le constat par le professionnel que mon agence me propose ?
Oui, à condition de vérifier sa certification comme vous vérifieriez celle de n'importe qui d'autre. La loi n'interdit pas qu'un intermédiaire vous recommande un professionnel ; elle interdit que celui qui établit le constat ait un intérêt dans la transaction ou dans les travaux qu'il préconise.
Que faire si je pense que le classement obtenu est faux ?
Écrivez au professionnel en désignant les postes que vous contestez et en joignant les justificatifs qui manquaient. Le résultat étant opposable depuis 2021, il a intérêt à reprendre son calcul. Si le désaccord persiste, l'organisme qui l'a certifié reçoit les réclamations mettant en cause la compétence de ses certifiés, et son nom figure sur le rapport.
Faut-il un nouveau constat après des travaux d'isolation ?
Le rapport existant reste valable, mais il décrit le logement d'avant. Si les travaux ont changé la performance, seul un nouveau constat le montrera, et c'est ce nouveau document qui servira à l'annonce et à l'acte. Rassemblez les factures avant de le commander : ce sont elles qui feront entrer les travaux dans le calcul.
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