Louer : le dossier à annexer au bail et qui l'établit

Ce que la classe du logement autorise, et depuis quand

Avant de commander quoi que ce soit, un bailleur doit savoir si son logement peut encore être loué. La loi ne dit pas qu'une classe est interdite : elle dit qu'un logement décent se situe entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028, entre A et D à compter du 1er janvier 2034, puis que ceux qui n'y répondent pas aux échéances sont considérés comme non décents. L'effet est celui que tout le monde résume par une interdiction, et il est acquis depuis plus d'un an et demi pour la classe G.

Concrètement, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en métropole depuis le 1er janvier 2025 ; la classe F le rejoindra en 2028 et la classe E en 2034. Le texte fixe des dates et ne distingue pas selon l'ancienneté du bail. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est distinct et plus tardif, avec une échéance en 2028 puis en 2031, et il ne comporte pas de troisième palier.

Deux séries de situations échappent à cette mécanique, et elles sont limitativement définies : celles où des travaux feraient courir un risque de pathologie du bâti, et celles où l'autorisation administrative nécessaire a été refusée au titre du patrimoine, de l'environnement ou de l'urbanisme. Elles se prouvent.

La conséquence pratique tient en une phrase : le diagnostic de performance énergétique se commande AVANT les autres pièces, parce que son résultat décide si l'opération est possible. Le découvrir après avoir trouvé un candidat, c'est payer deux fois pour apprendre ce qu'une visite aurait dit d'emblée.

• Le diagnostic de performance énergétique
• Combien de temps chaque diagnostic reste valable

Le dossier du bail n'est pas celui de la vente

Deux pièces sont propres à la location et n'existent pas au dossier d'une vente : le mesurage de la surface habitable, qui se reporte au contrat, et le constat de plomb dans sa version destinée au locataire. À l'inverse, le mesurage de la superficie privative d'un lot de copropriété, l'état relatif aux termites et la recherche de mérule appartiennent au dossier de vente et ne se remettent pas à un locataire.

Cette différence change ce qu'un propriétaire commande. Reprendre tel quel le dossier d'une vente qui n'a pas abouti conduit à annexer au bail des pièces inutiles et à en oublier une. Le sens de lecture est l'inverse : partir de ce que le contrat de location exige, puis vérifier ce dont on dispose.

Un point commun demeure, et il est décisif. Comme à la vente, un constat annexé n'a de valeur que si celui qui l'a établi était certifié pour la mention correspondante le jour de sa visite. Un locataire peut contester un document signé hors certification, et le propriétaire ne pourra pas se retrancher derrière une pièce que la loi ne reconnaît pas.

Deux dossiers amiante, et aucun état à annexer

C'est la différence la plus mal connue entre la vente et la location. La loi a prévu qu'un état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante soit remis au locataire, mais le décret qui devait en fixer le contenu et les modalités n'a jamais été publié. Faute de ce texte d'application, aucun état amiante n'est aujourd'hui exigible à la signature d'un bail, et un propriétaire n'a pas à en produire un.

Cela ne veut pas dire que l'amiante ne concerne pas la location. Le propriétaire d'un lot d'immeuble collectif d'habitation tient un dossier amiante des parties privatives ; le propriétaire d'un immeuble autre que d'habitation tient un dossier technique amiante. Ces deux dossiers existent indépendamment de toute mise en location, ils se constituent une fois et se complètent ensuite, et le locataire peut demander à les consulter.

Un propriétaire qui ignore de quel dossier il relève commence donc par identifier la nature de l'immeuble, puis fait établir le repérage correspondant par un professionnel certifié pour la mention amiante. Le document n'est pas annexé au bail : il est tenu à disposition, comme une obligation permanente.

• Le repérage amiante et ses trois dossiers

Chez un locataire, la mention de certification qui compte

Les constats du dossier locatif relèvent de mentions de certification distinctes, délivrées après examen par des organismes accrédités par le Comité français d'accréditation. Un professionnel certifié pour l'énergie ne l'est pas d'office pour le plomb ou pour les installations, et la mention énergie du logement individuel ne couvre pas l'immeuble entier. Le certificat, son numéro et sa date de fin de validité se demandent avant le rendez-vous.

Une précaution est propre à la location : la visite se fait souvent dans un logement occupé, avec des délais courts entre l'état des lieux de sortie et l'entrée suivante. Un professionnel certifié écrit dans son rapport ce qu'il n'a pas pu examiner faute d'accès, et cette réserve vaut mieux qu'un document qui laisse croire à un relevé complet.

• Vérifier une certification

Mentionner la surface habitable, et choisir de la faire mesurer

La surface habitable figure au contrat de location : c'est une mention obligatoire du bail. La loi impose que le chiffre soit porté, elle n'impose pas qu'un professionnel l'ait relevé. Un propriétaire peut donc mesurer lui-même, à condition d'appliquer la définition légale, qui retire les combles non aménagés, les caves, les garages, les terrasses et les parties dont la hauteur sous plafond est insuffisante.

Le calcul se trompe plus souvent qu'on ne le croit, et l'erreur a un coût : un locataire qui constate un écart significatif entre la surface annoncée et la surface réelle peut demander une diminution du loyer. Faire établir le mesurage n'est pas une obligation, c'est une garantie.