Quand faire réaliser vos constats, et dans quel ordre
Les constats d'une vente ne se commandent pas tous au même moment, et l'ordre dans lequel on s'y prend change ce que l'on peut encore décider. Certaines pièces conditionnent l'annonce et doivent précéder toute publication ; d'autres perdent leur valeur avec le temps et se demandent au plus près de la signature. Cette page suit la chronologie d'une vente, du premier avis de valeur à la remise des clés, et dit ce qui se joue à chaque étape.
Jusqu'à 3 devis gratuits de diagnostiqueurs certifiés de votre département.
Les quatre pièces dont le moment de commande se discute
- Le diagnostic de performance énergétiqueObligatoireLa vente ouvre l'obligation. Il porte son échéance et il commande le calendrier des autres : le faire établir en premier laisse le temps de réunir les justificatifs et de corriger une erreur avant que l'annonce ne parte.Code de la construction et de l'habitation, article L126-26, version en vigueur du 25 août 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article R126-15, version en vigueur du 1er juillet 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- L'audit énergétiqueÀ confirmerL'étiquette énergétique n'est pas connue, et le calendrier de l'audit en dépend. Son échéance est celle du rapport qui la porte, et elle suit l'étiquette obtenue : un nouveau constat énergétique qui change la lettre change aussi ce qui devient exigible pour la vente.Code de la construction et de l'habitation, article L126-28-1, version en vigueur du 25 août 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- L'état relatif à la présence de termitesÀ confirmerLe département n'est couvert qu'en partie, et la commune tranche. Sa validité est brève, et c'est la raison pour laquelle il se commande tard : établi dès la mise en vente, il aura toutes les chances d'être échu le jour de l'acte.Code de la construction et de l'habitation, article L126-24, version en vigueur du 25 août 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L131-3, version en vigueur du 1er juillet 2021 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
- L'état des risques et pollutionsÀ confirmerLe zonage se lit à l'échelle de la commune, et la pièce est retenue. Il se date du jour de son édition et il ne se conserve pas : il se reprend juste avant le compromis, puis se vérifie une seconde fois avant l'acte, parce qu'un arrêté a pu paraître entre les deux.Code de l'environnement, article L125-5, version en vigueur du 1er janvier 2025 ; Code de la construction et de l'habitation, article L271-4, version en vigueur du 11 avril 2024
Commencer par le constat énergétique
C'est la pièce qui gouverne toutes les autres, et c'est pour cela qu'elle se commande la première. Son résultat détermine ce que l'annonce devra porter, il indique si un audit énergétique sera exigé à la vente, et il donne au vendeur l'information qui pèse le plus sur son prix. Le connaître avant de retenir un chiffre, plutôt qu'après avoir reçu une offre, change la conversation avec l'acquéreur.
Le commander tôt sert aussi à autre chose. Les justificatifs de travaux, les factures d'isolation, les notices d'équipement et les procès-verbaux d'assemblée générale font entrer dans le calcul ce que le professionnel ne peut pas voir. Les réunir demande du temps, et un vendeur pressé par un compromis ne les cherchera pas. Chaque justificatif manquant est remplacé par une valeur par défaut, toujours défavorable.
Enfin, une erreur relevée sur un rapport se corrige d'autant mieux qu'elle est relevée tôt. Le résultat étant opposable, le professionnel a intérêt à reprendre son calcul si un poste a été mal renseigné ; mais une reprise demandée la veille du compromis met tout le monde en difficulté, alors qu'une reprise demandée avant l'annonce ne dérange personne.
La disponibilité d'un professionnel certifié se prépare
Le calendrier d'une vente se heurte souvent à une contrainte simple : le professionnel certifié pour la mention dont vous avez besoin n'est pas toujours disponible le jour où vous vous en apercevez. Prendre contact tôt, même pour une visite fixée plus tard, vaut mieux que de chercher dans l'urgence quelqu'un dont on ne vérifiera pas le certificat parce qu'il faut signer.
C'est là que la précipitation coûte le plus cher. Un vendeur qui doit produire une pièce dans les jours qui précèdent l'acte accepte le premier intervenant qui répond, sans demander le certificat de compétence, l'organisme qui l'a délivré, la date de fin de validité ni l'attestation d'assurance. Le rapport obtenu ainsi est contestable, et il le restera longtemps après la signature.
Les pièces qui gagnent à être commandées tard
L'état des risques et pollutions se démarque de tous les autres constats : il ne décrit pas le bâtiment, il recopie un zonage administratif à une date donnée. Sa valeur d'information tient donc entièrement à sa fraîcheur. Établi au début de la mise en vente, il aura été rattrapé par un arrêté ou par la publication d'un plan de prévention avant que l'acte ne se signe, et il faudra le reprendre.
L'état relatif à la présence de termites obéit au même raisonnement, pour une raison voisine. Sa validité est courte, et le périmètre des communes concernées dépend d'arrêtés préfectoraux qui se modifient. Le commander au moment où un acquéreur se confirme, plutôt qu'à la mise en vente, évite de payer deux passages pour un seul dossier.
Ce raisonnement ne vaut pas pour les constats qui décrivent le bâti lui-même. Le repérage amiante, le constat de plomb, le mesurage et les états d'installation portent sur des éléments qui ne changent pas d'eux-mêmes. Les faire établir tôt n'a aucun inconvénient, et cela présente l'avantage de montrer un dossier complet aux acquéreurs pendant les visites.
Gratuit, sans engagement, et la certification de chacun est vérifiable.
Trois erreurs de calendrier qui coûtent une signature
La première consiste à tout commander le même jour, au début de la mise en vente. Le dossier est complet pendant les visites, ce qui rassure, mais les pièces à validité courte seront échues quand l'acte se présentera, et il faudra les refaire. La seconde est l'inverse : attendre le compromis pour engager quoi que ce soit, et découvrir alors qu'un audit énergétique est exigé, ce qui suppose une seconde intervention.
La troisième est la plus fréquente et la moins visible : oublier les pièces qui ne viennent pas d'un diagnostiqueur. La situation du bien au regard du bruit des aérodromes, le certificat de conformité d'un appareil de chauffage au bois, les arrêtés de police de la sécurité et, en copropriété, l'état daté du syndic se demandent à d'autres interlocuteurs. Ils suivent leur propre calendrier, et le notaire les attend au même titre que les constats.
La chronologie complète, étape par étape
- Avant de fixer un prixFaites établir le constat énergétique. Son étiquette pèse sur la valeur du bien et sur les attentes des acquéreurs, et elle vous dit si un audit énergétique devra accompagner la vente. C'est aussi le moment de rassembler les justificatifs de travaux, qui ne se retrouvent jamais aussi facilement que lorsqu'on les cherche sans contrainte de calendrier.
- Avant de publier l'annonceL'annonce porte les deux étiquettes issues du constat énergétique, une mention supplémentaire sur les dépenses d'énergie pour les logements les moins performants, et la superficie privative s'il s'agit d'un lot de copropriété. Faites donc établir le mesurage avant la publication. Une annonce diffusée sans ces éléments expose l'annonceur, et sa correction laisse une trace que les acquéreurs retrouvent.
- Avant la première visiteLes constats qui décrivent le bâti, repérage amiante, constat de plomb, états des installations de gaz et d'électricité, gagnent à être disponibles dès les premières visites. Un acquéreur qui les lit avant de faire une offre revient rarement dessus ensuite, et le vendeur évite une renégociation fondée sur une anomalie découverte tardivement.
- Avant le compromisC'est le moment de demander l'état des risques et pollutions, et de faire établir l'état relatif aux termites si la commune est couverte par un arrêté préfectoral. C'est aussi le moment de vérifier que l'audit énergétique, s'il est exigé par l'étiquette obtenue, a bien été réalisé par un professionnel habilité pour cette prestation. Le dossier complet est annexé à la promesse.
- Entre le compromis et l'acteReprenez le dossier pièce par pièce et contrôlez qu'aucune échéance ne sera franchie avant la date de signature envisagée. Vérifiez également qu'aucun arrêté préfectoral ni aucun plan de prévention n'est intervenu depuis l'établissement de l'état des risques. Une pièce périmée dans l'intervalle se refait, et mieux vaut s'en apercevoir maintenant que chez le notaire.
- À la remise des clésLes constats sont remis à l'acquéreur avec le titre de propriété. Ils lui serviront pour ses propres travaux, pour la revente ou pour une mise en location, et ils constituent la preuve de ce qui lui a été communiqué avant la vente. Conservez-en un exemplaire de votre côté : il documente ce que vous avez déclaré, et c'est lui qui vous protégera en cas de contestation.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Par quel constat faut-il commencer quand on met un bien en vente ?
Par le diagnostic de performance énergétique. Son résultat conditionne le contenu de l'annonce, il indique si un audit énergétique sera exigé, et il donne au vendeur l'information qui pèse le plus sur son prix. Le commander en premier laisse aussi le temps de réunir les justificatifs de travaux, qui font entrer l'isolation existante dans le calcul, et de demander une reprise si un poste a été mal renseigné.
Peut-on faire établir tous les constats en une seule visite ?
Oui, à condition que le professionnel détienne chacune des mentions de certification correspondantes, et en acceptant un inconvénient : les pièces dont la validité est courte, comme l'état relatif aux termites, risquent d'être échues le jour de l'acte. Une solution courante consiste à grouper les constats qui décrivent le bâti dès la mise en vente, puis à demander les pièces à validité courte au moment du compromis.
L'état des risques doit-il être refait entre le compromis et l'acte ?
Il doit au moins être vérifié. Ce document recopie un zonage administratif à une date donnée : la publication d'un nouveau plan de prévention ou d'un arrêté modifiant le périmètre le prive de sa valeur, sans que personne vous en informe. Le contrôler avant la signature de l'acte, et le reprendre s'il a été rattrapé par une décision publique, évite un report au moment le plus contraint.
Que se passe-t-il si un constat expire entre la promesse et la signature ?
La pièce doit être refaite avant l'acte, car le notaire contrôle les échéances au moment de la signature et non à celui de la promesse. Le coût d'un second passage est supporté par le vendeur, et la signature attend. C'est la raison pour laquelle les pièces à validité courte se commandent au plus près du compromis, et pourquoi le dossier se relit une dernière fois avant la date fixée pour l'acte.
Vous recevez jusqu'à 3 devis gratuits, de professionnels dont la certification est en cours de validité.