La surface habitable du logement loué
Beaucoup de bailleurs commandent ce mesurage comme ils commanderaient un constat obligatoire. Ce n'est pas ce que dit la loi : elle impose que la surface habitable figure au contrat de location, elle n'impose à personne de la faire mesurer par un tiers. La nuance change ce que vous achetez et ce que vaut le chiffre que vous annoncez. Cette page dit qui peut mesurer, ce qu'apporte un relevé établi par un professionnel assuré, comment ne pas confondre cette surface avec la superficie privative d'une vente en copropriété, et ce que peut demander un locataire dont le logement se révèle plus petit qu'annoncé.
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- Jusqu'à quand le chiffre vaut
- Aucune durée légale
- Aucun texte ne lui donne de terme non plus : l'article qui impose de porter la surface habitable au contrat ne fixe aucun délai. Comme pour la superficie privative, c'est l'état du logement qui décide, et toute modification qui change la surface impose de reprendre le calcul. Une cloison déposée ou ajoutée, des combles aménagés, une véranda close et raccordée au chauffage, deux pièces réunies : chacune de ces opérations change la surface habitable et périme le chiffre porté aux baux précédents. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3, version en vigueur du 1er janvier 2022.
- Qui peut établir le chiffre
- Le bailleur lui-même, ou un professionnel qu'il choisit
- Aucune certification de personne n'est exigée pour ce relevé : il ne correspond à aucune des mentions de l'annuaire public des diagnostiqueurs. Ce qui distingue un professionnel n'est donc pas un certificat, mais une attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle en cours de validité et un document écrit qui engage celui qui l'a signé.
Ce que le droit exige, selon l'opération
- À la venteNon exigéCette opération n'appelle pas cette pièce.Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3, version en vigueur du 1er janvier 2022
- À la locationObligatoireLa surface habitable figure au contrat de location.Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3, version en vigueur du 1er janvier 2022 ; Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-3, version en vigueur du 1er janvier 2023
- Avant travauxNon exigéCette opération n'appelle pas cette pièce.Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3, version en vigueur du 1er janvier 2022
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, une fois retranchées les emprises des murs, des cloisons, des marches et des cages d'escalier, des gaines techniques et des embrasures de portes et de fenêtres. Elle décrit ce dans quoi on vit réellement, et non le volume dessiné au plan. Les locaux dont la hauteur sous plafond n'atteint pas le seuil fixé par le texte réglementaire n'y entrent pas, ce qui explique qu'une chambre sous rampant compte moins que sa surface au sol.
Elle exclut par ailleurs, et cette liste est celle qui surprend le plus, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les combles non aménagés, les terrasses, les balcons, les loggias, les vérandas et les séchoirs extérieurs, ainsi que les parties communes. Une véranda close et chauffée, une cave saine, un garage attenant peuvent avoir beaucoup de valeur pour un locataire : ils n'entrent pas dans le chiffre que le contrat doit porter.
Ce chiffre engage celui qui le porte au bail. Il sert de référence au locataire pendant toute la durée du contrat, il est repris à chaque renouvellement, et il peut fonder une demande de diminution du loyer s'il se révèle nettement supérieur à la réalité. C'est la raison pour laquelle la manière dont il a été obtenu compte, et c'est aussi la raison pour laquelle un chiffre repris d'un ancien document, sans vérification, est un risque pour le bailleur et pour personne d'autre.
Une mention au contrat, pas une prestation imposée
Le texte qui fonde cette obligation ne parle pas de diagnostic. Il énumère ce que le contrat de location doit mentionner, et la surface habitable est l'une de ces mentions, au même titre que l'identité des parties, la consistance du logement ou le montant du loyer. Ce que la loi commande est donc l'exactitude d'un chiffre écrit au bail, et non l'intervention d'un tiers. Un bailleur qui mesure lui-même son logement, correctement, et porte le résultat au contrat, satisfait à l'obligation.
La distinction n'est pas une subtilité de juriste, et elle a des conséquences immédiates sur ce que vous commandez. Présenter ce relevé comme une pièce due du dossier de location revient à faire payer une prestation que le droit ne réclame pas. Le dossier annexé au bail comporte, lui, des pièces réellement obligatoires, établies par des professionnels certifiés ; la surface habitable n'en fait pas partie, elle vit dans le corps du contrat.
Le champ est celui du bail d'habitation. Ni le bail commercial, ni le bail professionnel ne portent cette mention : les surfaces s'y décrivent selon d'autres usages, définis par le contrat lui-même ou par les textes propres à ces baux. Un bailleur qui loue un local à une entreprise et qui recopie une attestation de surface habitable ne commet pas de faute, mais il fournit un chiffre calculé pour un autre régime, et personne ne pourra s'en prévaloir utilement.
Reste ce que la loi attache à l'inexactitude, et c'est là que le chiffre prend son poids. Lorsque la surface réellement mesurée est inférieure de plus d'un vingtième à celle qui a été annoncée au bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. La demande s'adresse d'abord au bailleur ; faute d'accord dans le délai prévu par le texte, le juge peut être saisi et fixer lui-même la réduction. La règle ne joue que dans ce sens : un logement plus grand qu'annoncé n'ouvre aucun droit au bailleur.
Confier le mesurage à un professionnel assuré
Puisque aucune certification n'est exigée, la question n'est pas de savoir qui a le droit de mesurer, mais ce que change le recours à quelqu'un d'assuré. Un chiffre porté au bail par le bailleur seul n'engage que lui : si le locataire le conteste et obtient une réduction du loyer, la perte est pour le bailleur, sans recours contre personne. Le même chiffre, établi par un professionnel dans un document daté et signé, déplace une part de cette charge vers celui qui a mesuré et vers son assurance de responsabilité civile professionnelle. Il permet aussi de discuter pièce par pièce plutôt que sur un total contesté.
Ce que vous demandez avant l'intervention n'est donc pas un certificat de compétence, qui n'existe pas pour ce relevé, mais cette attestation d'assurance en cours de validité et l'engagement que le document remis détaillera le calcul pièce par pièce. Un professionnel qui intervient par ailleurs sur des constats certifiés vous montrera volontiers ses certificats : ils prouvent sa compétence sur ces constats-là et rien sur celui-ci. Demandez enfin que le relevé soit fait sur place et non repris d'un plan : un plan de permis décrit un projet, parfois modifié en chantier, et il ignore les cloisons ajoutées depuis comme les combles aménagés après coup.
Deux surfaces, deux calculs, deux régimes
La superficie privative d'un lot de copropriété, celle qui se mentionne dans une promesse et dans un acte de vente, obéit à un autre texte et à un autre calcul. Elle porte sur les planchers des locaux clos et couverts, une fois retranchées les emprises des murs, des cloisons, des marches, des gaines et des embrasures, et elle écarte les parties dont la hauteur est insuffisante. La surface habitable part du même principe de déduction, puis exclut en outre des locaux que l'autre peut compter : une véranda close entre dans la superficie privative et sort de la surface habitable.
Un même appartement porte donc deux chiffres différents, et les deux peuvent être exacts en même temps. C'est déroutant, et c'est pourtant la conséquence directe du fait que les deux mesures ne répondent pas à la même question : l'une dit ce qu'un acquéreur achète comme lot dans un immeuble, l'autre dit ce qu'un locataire habite. Un bien vendu occupé fait apparaître les deux, dans deux documents distincts, sans que l'un contredise l'autre. Le notaire, l'agent immobilier et le bailleur manipulent ces deux chiffres au cours du même dossier, ce qui explique la fréquence des confusions.
L'erreur qui revient le plus souvent consiste à recopier au bail le chiffre de l'attestation établie pour la vente, parce qu'il est sous la main et qu'il paraît officiel. Si ce chiffre dépasse la surface habitable réelle de plus d'un vingtième, ce qui arrive dès qu'une véranda ou un local annexe entre dans le calcul, le bailleur s'expose exactement à la demande de diminution décrite plus haut. Ne pas confondre les deux surfaces est le service principal que rend cette page.
Gratuit, sans engagement, et la certification de chacun est vérifiable.
Ce qu'une attestation de mesurage doit porter
- Le chiffre retenu pour la surface habitable, exprimé en mètres carrés, et la date à laquelle le relevé a été effectué sur place.
- Le détail pièce par pièce, avec les surfaces écartées et le motif de chaque exclusion, de sorte que le calcul reste refaisable par un tiers.
- L'identité de celui qui a mesuré, sa signature, et les références de son assurance de responsabilité civile professionnelle.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Le mesurage de la surface habitable est-il un diagnostic obligatoire ?
Non. Ce que la loi impose est que la surface habitable soit mentionnée dans le contrat de location, pas qu'un professionnel la mesure. Aucune certification n'existe pour ce relevé, et il ne figure pas parmi les constats que le dossier annexé au bail doit comporter. Faire appel à un professionnel est un choix, motivé par la responsabilité attachée au chiffre : c'est lui qui engage le bailleur pendant toute la durée du bail, et une erreur se paie en diminution de loyer.
Puis-je mesurer moi-même la surface habitable de mon logement ?
Oui, la loi ne s'y oppose pas. Vous retranchez les emprises des murs, des cloisons, des marches et des cages d'escalier, des gaines et des embrasures, puis vous écartez les caves, les sous-sols, les garages, les combles non aménagés, les terrasses, les balcons, les loggias et les vérandas. Le point délicat est la hauteur sous plafond des pièces mansardées, qui fait sortir du calcul une partie de la surface au sol. Si vous mesurez vous-même, gardez le détail pièce par pièce : c'est lui qui vous défendra en cas de contestation.
Que peut demander un locataire dont le logement est plus petit qu'annoncé ?
Lorsque la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle qui figure au bail, le locataire peut demander au bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l'écart. La demande se formule par écrit, avec le relevé qui la fonde. Si le bailleur ne répond pas ou refuse dans le délai prévu par le texte, le juge peut être saisi et fixer la réduction. L'écart inverse, un logement plus grand qu'annoncé, ne donne au bailleur aucun droit à réévaluer le loyer.
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