Le diagnostic technique global
Ce document ne parle pas du logement que vous vendez ou que vous achetez : il parle de l'immeuble qui l'abrite. Il décrit l'état apparent des parties communes et des équipements communs, il examine la situation de la copropriété au regard de ses obligations, et il projette les travaux à conduire dans les années qui viennent. Il se décide en assemblée générale et se commande par le syndic. Cette page dit ce qu'il contient, ce qu'il ne remplace pas, et comment un acquéreur s'en sert avant de signer.
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- Ce que vaut le document, et jusqu'à quand
- Il décrit un immeuble tel qu'il se présentait à la date de la visite
- Un programme de travaux vieillit à mesure qu'il s'exécute, ou qu'il ne s'exécute pas. La réalisation d'un poste, un sinistre, un ravalement, le remplacement d'une chaufferie, une évolution de la réglementation applicable aux parties communes ou une modification du règlement de copropriété rendent une partie du document caduque avant toute échéance. La date de la visite et celle de la remise figurent sur le document lui-même.
- Qui le conduit, et ce qui se vérifie
- Un intervenant justifiant de compétences techniques et de son indépendance envers la copropriété
- L'annuaire public des diagnostiqueurs ne porte pas de mention de certification pour ce document. Demandez donc les qualifications revendiquées et leur émetteur, l'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle, les références sur des immeubles comparables, et une déclaration d'absence de lien avec le syndic comme avec les entreprises susceptibles d'exécuter les travaux.
Le diagnostic technique global est une analyse d'ensemble d'un immeuble en copropriété. Il rassemble quatre travaux distincts : une description de l'état apparent des parties communes et des équipements communs, un examen de la situation de la copropriété au regard de ses obligations, une appréciation des améliorations possibles de la gestion technique et énergétique, et une évaluation des travaux à prévoir, avec un échelonnement dans le temps et un ordre de priorité.
Il ne porte donc pas sur un lot. La chaudière individuelle d'un appartement, l'installation électrique privative, la surface d'un studio ou l'état d'une salle de bains ne sont pas son objet. Ce qui l'occupe, ce sont la structure, les façades, les toitures, les réseaux communs, les ascenseurs, les chaufferies et les parties de l'immeuble dont la charge est partagée entre tous les copropriétaires.
Il ne remplace pas non plus les constats qu'un vendeur réunit pour son lot. Ceux-ci restent dus dans leurs conditions propres, et le document d'immeuble ne se substitue à aucun d'eux. L'inverse est vrai également : le dossier d'un lot ne renseigne pas sur la charpente, sur l'état d'un réseau enterré ou sur la vétusté d'un ascenseur, alors que ce sont ces postes qui pèseront un jour sur les appels de fonds.
L'immeuble pour objet, et non le lot mis en vente
La première chose à comprendre est le changement d'échelle. Les constats qu'un vendeur commande décrivent son appartement : ses murs, ses installations, ses surfaces. Ce document décrit ce qui appartient à tout le monde et que personne ne regarde seul, la structure porteuse, les façades, la couverture, les réseaux enterrés, la ventilation collective, l'ascenseur, la chaufferie. Ce sont ces postes qui produisent les dépenses lourdes d'une copropriété, et ce sont eux qu'un acquéreur découvre le plus tard.
Ce changement d'échelle change aussi la personne qui commande. Un lot appartient à un vendeur, qui décide seul de faire venir un professionnel. L'immeuble appartient au syndicat des copropriétaires, qui décide en assemblée générale. La question est donc inscrite à l'ordre du jour, débattue, votée, puis exécutée par le syndic, qui consulte, contracte et diffuse le document une fois remis. Un copropriétaire isolé ne peut pas faire établir ce document pour l'immeuble : il peut demander qu'il soit inscrit à l'ordre du jour.
Le travail sur place ne ressemble pas non plus à une visite de logement. Il suppose l'accès aux caves, aux combles, aux locaux techniques, aux terrasses, aux gaines et aux cours. Il suppose surtout la remise de documents : le règlement de copropriété, les procès-verbaux d'assemblée, les carnets d'entretien, les contrats de maintenance, les rapports de contrôle des ascenseurs et des installations, l'historique des sinistres. La qualité du document tient pour une bonne part à ce que le syndic aura réuni avant la première visite.
De l'état apparent au programme de travaux
L'état apparent est le socle de tout le reste. Il se constate à vue, avec les moyens d'un examen non destructif : on ne sonde pas une structure, on n'ouvre pas une dalle, on ne démonte pas une colonne. Un document honnête le dit poste par poste, en distinguant ce qui a été vu, ce qui a été déduit d'un document, et ce qui n'a pas été accessible le jour de la visite. Cette distinction est un indicateur de sérieux qu'un lecteur non technicien repère sans peine.
L'examen de la situation de la copropriété au regard de ses obligations est la partie que les copropriétaires lisent le moins et qui les surprend le plus. Elle recense ce que l'immeuble doit tenir à jour, faire vérifier ou faire mettre en conformité, et elle indique ce qui manque. Les carnets absents, les contrôles périodiques non conduits, les registres non tenus y apparaissent, et cette liste vaut souvent avertissement, parce que chacun de ces manques produit tôt ou tard une dépense.
L'appréciation des améliorations possibles porte sur la gestion technique et énergétique. Elle regarde ce qui se pilote, ce qui se règle, ce qui se contractualise autrement, et pas seulement ce qui se remplace. Une chaufferie mal régulée, un contrat de maintenance qui ne couvre pas ce qu'on croit, une ventilation jamais nettoyée coûtent chaque année sans qu'aucune ligne de travaux n'apparaisse.
L'évaluation des travaux, enfin, est ce que l'assemblée attend. Elle ne se limite pas à une liste : elle range les postes par priorité et les répartit dans le temps, de sorte que la copropriété puisse anticiper ses appels de fonds au lieu de les subir. Cette projection n'est pas un devis et ne lie personne : elle donne un ordre de grandeur et une chronologie. C'est aussi le document que les copropriétaires opposent le plus volontiers à leur syndic lorsqu'un poste tarde à être engagé.
Une compétence large qu'aucune mention d'annuaire ne recouvre
L'annuaire public des diagnostiqueurs certifiés ne comporte aucune mention de certification correspondant à ce document. Il n'y a donc pas de certificat de diagnostiqueur à réclamer ici, et une offre qui présenterait ce travail comme un diagnostic certifié dirait plus qu'elle ne peut démontrer. La raison est simple : le travail demandé n'est pas celui d'un constat unique, il croise le bâti, les équipements, l'énergie, la gestion et l'estimation de travaux. Il est souvent conduit par une équipe plutôt que par une personne seule.
Ce que vous pouvez demander, en revanche, se demande précisément. Les qualifications professionnelles revendiquées, avec le nom de l'organisme qui les délivre et leur date de validité. L'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle, qui doit couvrir explicitement cette mission. La composition de l'équipe qui interviendra et la part de chacun. Des références sur des immeubles comparables au vôtre, par la taille, par l'âge et par les équipements. Un exemple anonymisé de document déjà remis, qui vous dira en cinq minutes ce que vaudra le vôtre.
L'indépendance mérite une question à part, et le syndic devrait la poser avant de contracter. Celui qui conduit ce travail chiffre des travaux que des entreprises exécuteront ensuite ; il ne doit avoir aucun lien avec elles, ni avec le syndic, ni avec un fournisseur de la copropriété. Une déclaration écrite en ce sens se demande, s'obtient, et se conserve avec le document. Elle vaut mieux qu'une confiance implicite lorsque le programme de travaux commencera à être discuté.
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Demander le document avant de signer, quand il existe
Un acquéreur de lot a tout intérêt à savoir si ce document existe, et à le lire avant l'avant-contrat plutôt qu'après. Il se demande au vendeur, qui l'obtient du syndic, et sa lecture apprend en quelques pages ce qu'aucune visite d'appartement ne montre : l'état des façades et des toitures, l'âge des réseaux, les contrôles manquants, et surtout les postes que la copropriété devra engager, avec leur ordre de priorité.
Si le document n'existe pas, l'absence n'est pas neutre non plus : elle signifie que la question n'a pas été posée en assemblée, ou qu'elle l'a été et n'a pas été votée. Demandez alors les procès-verbaux des dernières assemblées, le carnet d'entretien et le montant du fonds de travaux, qui racontent la même histoire par un autre chemin. Un immeuble qui n'a jamais rien engagé n'est pas un immeuble sans travaux : c'est un immeuble dont les travaux restent à faire.
Ce que le document doit porter
- L'état apparent des parties communes et des équipements communs, poste par poste, avec ce qui a été observé sur place et ce qui n'a pas pu l'être.
- L'analyse de la situation de la copropriété au regard des obligations qui pèsent sur elle, et la liste des pièces examinées pour l'établir.
- Une appréciation des améliorations possibles de la gestion technique et énergétique de l'immeuble, rattachée à des postes identifiés.
- L'évaluation sommaire du coût des travaux à conduire, leur échelonnement dans le temps et leur ordre de priorité, avec la méthode retenue pour les estimer.
Questions fréquentes
Questions fréquentes
Ce document remplace-t-il les constats du logement que je vends ?
Non, et la confusion se paie cher. Il porte sur l'immeuble, ses parties communes et ses équipements communs ; les constats de votre lot portent sur votre logement et restent dus dans leurs conditions propres. Aucun des deux ne dispense de l'autre. Le document d'immeuble apporte en revanche ce qu'aucun constat de lot ne dit : l'état des façades et des toitures, l'âge des réseaux communs et les travaux que la copropriété devra engager.
Un copropriétaire seul peut-il le faire établir pour son immeuble ?
Non. L'immeuble appartient au syndicat des copropriétaires, et la décision se prend en assemblée générale, puis s'exécute par le syndic. Un copropriétaire peut demander que la question soit inscrite à l'ordre du jour de la prochaine assemblée, et il a intérêt à joindre à sa demande les éléments qui la motivent : un désordre observé, un poste d'entretien reporté, un contrôle périodique manquant. Ce qu'il peut faire seul relève d'autres démarches, sur son lot.
Que faire si le programme de travaux annoncé n'est jamais engagé ?
Le document n'ordonne rien par lui-même : il éclaire une décision qui reste celle de l'assemblée. Son utilité pratique est d'être opposable au débat, année après année. Un copropriétaire peut demander l'inscription à l'ordre du jour des postes que le document classe en priorité, faire consigner au procès-verbal le report d'un vote, et rapprocher le programme du fonds de travaux disponible. Un poste identifié et jamais engagé se retrouve tôt ou tard dans une dépense plus lourde.
Comment savoir si le document remis a été sérieusement établi ?
Regardez d'abord s'il distingue ce qui a été vu, ce qui a été déduit d'un document et ce qui n'a pas été accessible : un travail sérieux nomme ses limites. Regardez ensuite si les pièces consultées sont listées, si les postes sont photographiés, si l'évaluation des travaux indique la méthode retenue, et si l'échelonnement propose un ordre de priorité motivé. Un document qui conclut à la conformité générale sans jamais dire ce qu'il n'a pas pu voir mérite d'être questionné devant l'assemblée.
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