Diagnostic technique des réseaux de communication et fibre optique en copropriété : quand le voter en AG ?

Quelles sont les règles du diagnostic fibre optique et réseaux de communication en copropriété ?

Codifié à l'article 24-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux articles L33-6 et L34-8-3 du Code des postes et des communications électroniques (CPCE) ainsi qu'aux articles L113-10 et R113-6 du CCH, l'audit des gaines télécoms prépare le déploiement FTTH ou la reprise des colonnes montantes dégradées. Vérifiez vos experts techniques sur vérifier un certificat.

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Fermeture du réseau cuivre (2026-2030) : pourquoi les copropriétés ne peuvent plus différer la fibre optique

Engagé sous le contrôle de l'ARCEP (Autorité de régulation des communications électroniques, des postes et de la distribution de la presse), le plan national de fermeture commerciale et technique de la boucle locale cuivre historique (support du téléphone fixe RTC et de l'ADSL/VDSL) connaît en 2026-2027 son accélération décisive sur des milliers de communes françaises avant son extinction totale programmée à l'horizon 2030.

Pour un syndicat de copropriétaires, les conséquences pratiques de cette extinction du cuivre sont majeures et dépassent largement le simple confort d'accès à Internet des résidents : non seulement tous les appartements devront obligatoirement basculer sur la **fibre optique jusqu'à l'abonné (FTTH — Fiber To The Home), mais l'ensemble des équipements techniques des parties communes de l'immeuble qui utilisaient encore une ligne téléphonique analogique cuivre** — notamment les téléalarmes de cabines d'ascenseurs, les platines d'interphonie à défilement de noms, les centrales de télésurveillance de chaufferie et les systèmes d'ouverture de portail — doivent être migrés vers des solutions IP ou GSM/4G.

De plus, sur le plan de la valeur patrimoniale des lots privatifs, toutes les annonces immobilières de vente et de location affichent désormais les données officielles d'éligibilité au très haut débit issues de la carte nationale de l'ARCEP : un immeuble dont les fourreaux sont bouchés ou qui bloque l'installation du Point de Mutualisation d'Immeuble (PMI) subit une décote immédiate.

Vote en Assemblée Générale (Article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965) et « Droit à la fibre »

La gouvernance du déploiement de la fibre optique dans les parties communes d'une copropriété est régie par l'article 24-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Lorsqu'un immeuble n'est pas encore équipé de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, toute proposition émanant d'un opérateur d'immeuble (au sens de l'article L33-6 du Code des postes et des communications électroniques) d'installer de telles lignes à ses frais doit obligatoirement être inscrite de droit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

La décision d'accepter cette convention d'installation, d'entretien, de remplacement et de gestion des lignes en fibre optique se vote à la majorité simple de l'article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance). L'assemblée générale peut même, à la même majorité de l'article 24, donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur toute proposition future d'un opérateur sans attendre l'AG annuelle suivante.

Par ailleurs, la loi protège individuellement chaque occupant (copropriétaire ou locataire) via le « droit à la fibre » (article 1er II de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 et décret n° 2009-53 du 15 janvier 2009) : le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires ne peut s'opposer, nonobstant toute convention contraire, à l'installation de lignes à très haut débit en fibre optique demandée par un occupant, sauf motif sérieux et légitime (tel que la préexistence d'un réseau FTTH déjà opérationnel ou la décision votée d'équiper l'immeuble dans un délai maximal de 6 mois).

Pourquoi un diagnostic technique préalable (et un RAAT amiante) est indispensable dans les immeubles anciens

Dans les immeubles anciens (haussmanniens, années 1930 ou années 1950-1970) dépourvus de gaine technique dédiée aux courants faibles, le passage des câbles de colonne montante verticale et des branchements paliers horizontaux soulève trois problématiques techniques et réglementaires que le syndic doit anticiper par un diagnostic préalable.

Le premier enjeu est réglementaire et sanitaire : si l'immeuble a été construit avant le 1er juillet 1997 et que le déploiement de la fibre optique nécessite de percer des dalles de plancher, des cloisons palières ou de fixer par vissage des goulottes dans les cages d'escalier et les couloirs de caves, le syndicat des copropriétaires a l'obligation légale (en tant que donneur d'ordre ou propriétaire des parties communes au titre de l'article R4412-97 du Code du travail) de fournir à l'opérateur le Dossier Technique Amiante (DTA) à jour et, pour les parois percées non couvertes par le DTA, un Repérage Amiante Avant Travaux (RAAT NF X 46-020) ainsi qu'un repérage plomb avant travaux (RPAT NF X 46-035) réalisés par un diagnostiqueur certifié COFRAC (vérifiable sur vérifier un certificat).

Le deuxième enjeu relève de la sécurité incendie des bâtiments d'habitation (arrêté du 31 janvier 1986) : chaque carottage de plancher entre deux étages dans une gaine palière doit impérativement être rebouché par un mastic ou mortier coupe-feu (calfeutrement coupe-feu restituant le degré CF de la paroi) afin d'éviter que la gaine fibre ne se transforme en cheminée de propagation des fumées toxiques en cas de sinistre.

Diagnostic d'écrasement de fourreau télécom et audit des armoires de mutualisation dégradées

En 2026, alors que plus de 90 % des locaux français sont théoriquement raccordables, des dizaines de milliers de copropriétés et de maisons en lotissement se heurtent à deux blocages techniques récurrents lors du raccordement final des derniers logements : l'obstruction des fourreaux souterrains d'adduction et la dégradation anarchique des Points de Mutualisation d'Immeuble (PMI) ou Boîtiers d'Étage (PBO).

Lorsqu'un technicien d'opérateur commercial déclare un « échec de raccordement pour fourreau bouché ou écrasé » entre la chambre télécom située sous le trottoir public et le sous-sol de la copropriété (ou le garage d'une maison individuelle), un diagnostic de localisation par sonde radio-détectable (aiguille détectable à 33 kHz) et inspection vidéo endoscopique permet d'identifier au centimètre près et avec la profondeur exacte le point de blocage (racine d'arbre, regard enterré oublié sous l'enrobé, écrasement de gaine TPC verte). Ce rapport permet de déterminer si l'obstruction se situe sur le domaine public (travaux à la charge de l'opérateur d'infrastructure / commune) ou sur la parcelle privée (travaux à la charge du propriétaire ou de la copropriété).

Par ailleurs, lorsque les boîtiers paliers ou l'armoire PMI en cave ont été vandalisés ou transformés en « plat de nouilles » par des sous-traitants peu scrupuleux, le syndic peut faire dresser un constat technique d'audit (souvent intégré à la visite du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux — PPPT) pour mettre en demeure l'Opérateur d'Immeuble (OI) signataire de la convention ARCEP de remettre les installations en conformité à ses frais exclusifs.

Intégrer l'état des colonnes montantes télécoms et électriques dans le PPPT de la copropriété

Lorsqu'un syndicat de copropriétaires commande son Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) ou son Diagnostic Technique Global (DTG), il est vivement conseillé au conseil syndical de demander à l'ingénieur ou au diagnostiqueur d'inclure dans son inspection des parties communes l'état des colonnes montantes électriques (transférées au réseau public Enedis en vertu de l'article L346-2 du Code de l'énergie issu de la loi ELAN) et des colonnes montantes de communication électronique.

Cet examen global permet de vérifier le respect du cloisonnement entre courants forts et courants faibles, le rebouchage coupe-feu des trémies palières, la fermeture sécurisée des gaines techniques et la préparation des travaux préalables (RAAT amiante / RPAT plomb) avant toute intervention d'opérateur.

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L'essentiel

Dans le contexte de la fermeture définitive du réseau cuivre ADSL/RTC entre 2026 et 2030, le déploiement ou la remise en conformité des réseaux de fibre optique (FTTH) en copropriété obéit à l'article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965 (vote à la majorité simple de l'article 24) et au droit au très haut débit de la loi du 2 juillet 1966 : dans tout immeuble construit avant le 1er juillet 1997, le percement des gaines et paliers pour le passage des câbles et goulottes exige la fourniture préalable du DTA à jour et d'un Repérage Amiante Avant Travaux (RAAT NF X 46-020) par le syndic, ainsi que le respect du calfeutrement coupe-feu des trémies.