Vente aux enchères immobilières (adjudication judiciaire ou notariale) : quels diagnostics figurent au cahier des conditions de vente ?

Quels diagnostics immobiliers sont annexés au Cahier des Conditions de Vente (CCV) aux enchères ?

En matière d'enchères immobilières, il faut distinguer l'adjudication judiciaire forcée (régie par le Code des procédures civiles d'exécution, articles R322-1 à R322-3) et la vente aux enchères volontaire notariale. Dans les deux cas, les diagnostics (DPE, amiante, plomb, Loi Carrez, gaz, électricité, termites) sont annexés au cahier des charges par un opérateur vérifiable sur vérifier un certificat.

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Comment les diagnostics sont réalisés lors d'une saisie immobilière (Articles R322-1 à R322-3 du CPCE)

Lorsqu'un créancier poursuivant (banque, syndicat des copropriétaires pour charges impayées, Trésor public) ou un mandataire liquidateur engage une procédure de saisie immobilière devant le Juge de l'Exécution (JEX) du tribunal judiciaire, le débiteur saisi refuse fréquemment d'ouvrir sa porte. Pour que les enchérisseurs puissent néanmoins connaître l'état technique exact de l'immeuble mis à prix, les articles R322-1 à R322-3 du Code des procédures civiles d'exécution (CPCE) organisent une procédure d'inspection forcée.

À l'expiration d'un délai de huit jours après la délivrance du commandement de payer valant saisie, le commissaire de justice (anciennement huissier de justice) instrumentaire est habilité à pénétrer dans les lieux pour dresser le procès-verbal de description du bien — le cas échéant, en l'absence de l'occupant ou en cas de refus d'accès, avec l'assistance d'un serrurier et de deux témoins majeurs ou du commissaire de police / gendarmerie (articles L142-1 et L322-2 du CPCE).

Aux termes de l'article R322-2 du CPCE, le commissaire de justice se fait assister sur place par tout expert ou diagnostiqueur immobilier certifié COFRAC (vérifiable sur notre portail vérifier un certificat) nécessaire pour établir les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites) et le relevé de superficie Loi Carrez. L'intégralité de ces rapports est ensuite annexée au Cahier des Conditions de Vente (CCV) déposé au greffe du juge de l'exécution et au cabinet de l'avocat poursuivant (article R322-10 et R322-11 du CPCE).

L'article 1649 du Code civil : pourquoi il n'y a AUCUNE garantie des vices cachés en vente par autorité de justice

C'est la règle juridique la plus importante que tout candidat enchérisseur (particulier ou marchand de biens) doit connaître avant de lever la main (ou de remettre un pouvoir d'enchérir et un chèque de banque de consignation de 10 % à son avocat) lors d'une audience d'adjudication au tribunal judiciaire : l'article 1649 du Code civil dispose expressément que la garantie des vices cachés « n'a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice ».

Dans une vente amiable classique devant notaire, l'article L271-4 II du CCH prévoit que si un diagnostic manque ou est périmé, le vendeur perd le bénéfice de la clause d'exonération des vices cachés et reste garant envers l'acheteur. En vente sur adjudication judiciaire forcée, ce mécanisme ne joue pas contre le saisi ni contre le créancier poursuivant, car l'article 1649 du Code civil écarte de plein droit toute action estimatoire ou rédhibitoire fondée sur la garantie des vices cachés à l'encontre du vendeur saisi.

Par conséquent, l'adjudicataire prend le bien dans l'état matériel et juridique exact où il se trouve au jour du jugement d'adjudication, sans pouvoir réclamer par la suite au débiteur saisi ou à la banque poursuivante une réduction du prix d'adjudication pour un défaut caché du bâti.

Les deux recours ouverts à l'adjudicataire : l'action Loi Carrez (> 5 %) et la responsabilité RC Pro du diagnostiqueur

Face à l'exclusion de la garantie des vices cachés de l'article 1649 du Code civil, l'acheteur aux enchères judiciaires est-il pour autant démuni si les diagnostics annexés au Cahier des Conditions de Vente comportent une erreur manifeste ? Non : la jurisprudence de la Cour de cassation lui ouvre deux voies de recours puissantes et distinctes.

Premièrement, en matière de superficie privative Loi Carrez, la Cour de cassation juge de manière constante que les dispositions d'ordre public de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 s'appliquent à toutes les ventes de lots de copropriété, y compris aux ventes par adjudication sur saisie immobilière ou sur licitation judiciaire (sauf clause particulière sur l'assiette, une clause du cahier des conditions de vente qui prétendrait exclure la garantie de superficie de la loi Carrez est réputée non écrite !). Si la surface Carrez réelle de l'appartement adjugé est inférieure de plus de 5 % (1/20e) à celle mentionnée dans le PV descriptif annexé au cahier des conditions de vente, l'adjudicataire dispose d'un an à compter du jugement d'adjudication pour agir en diminution proportionnelle du prix.

Deuxièmement, si le diagnostiqueur mandaté lors du PV descriptif a commis une faute technique dans l'exécution de sa mission (par exemple s'il a omis de repérer des plaques d'amiante ou une infestation de termites parfaitement visibles et accessibles lors de sa visite avec le commissaire de justice), l'adjudicataire — bien que tiers au contrat initial — est recevable à agir sur le terrain délictuel (article 1240 du Code civil, jurisprudence d'Assemblée plénière de la Cour de cassation du 6 octobre 2006 et de la 3e chambre civile du 8 juillet 2015) directement contre le diagnostiqueur et son assureur RC Pro pour obtenir l'indemnisation intégrale du coût des travaux de désamiantage ou de traitement parasitaire.

Comment lire entre les lignes des diagnostics du Cahier des Conditions de Vente (CCV) avant d'enchérir ?

Lorsqu'un investisseur consulte le Cahier des Conditions de Vente (CCV) au cabinet d'avocat ou sur les plateformes d'annonces légales d'enchères (Licitor, Avoventes, Vench, Enchères Publiques), la lecture attentive du Dossier de Diagnostic Technique révèle une mine d'informations stratégiques que les enchérisseurs novices négligent.

Voici les quatre points d'audit techniques à vérifier systématiquement dans le CCV avant le jour de la visite unique organisée par le commissaire de justice : 1. Les réserves d'accès et coupures de fluides : très souvent, lors d'une saisie immobilière, les compteurs d'électricité et de gaz sont coupés depuis des mois pour impayés. Dans ce cas, les diagnostics électricité et gaz mentionnent que les tests sous tension (différentiel 30 mA, étanchéité gaz et taux de CO de la chaudière) n'ont pas pu être réalisés, et le DPE peut comporter un « DPE vierge » (si d'avant juillet 2021) ou des valeurs par défaut très dégradées ; 2. La discordance entre le PV descriptif et le règlement de copropriété : vérifiez dans l'attestation Loi Carrez si le débiteur saisi n'a pas annexé sans autorisation un palier commun, un WC sur le palier ou des combles (qui sont alors listés en « surfaces hors Carrez » dans le tableau du diagnostiqueur) ; 3. Les dates de validité au jour de l'audience d'adjudication : comme une procédure de saisie immobilière avec contestations devant le JEX et la cour d'appel peut durer 18 à 36 mois après le PV descriptif initial, le diagnostic termites (valable 6 mois) et l'ERP (valable 6 mois) sont souvent expirés le jour de l'audience si l'avocat poursuivant ne les a pas fait réactualiser par un dire annexé au CCV ; 4. Le DTA et le PPPT des parties communes : vérifiez dans les annexes syndic du CCV si l'immeuble ne fait pas l'objet d'un arrêté de péril, d'insalubrité ou d'un Score 3 amiante.

Enchères notariales volontaires vs Ventes interactives (« Immo-Interactif » / « 36h Immo »)

Il ne faut enfin pas confondre la véritable vente aux enchères publiques notariales (adjudication volontaire à la bougie ou au chronomètre à la Chambre des Notaires) avec les ventes par appels d'offres interactifs en ligne (communément appelées « enchères interactives » de type Immo-Interactif des notaires ou 36h-Immo).

Dans une adjudication publique notariale (comme à la barre du tribunal), le coup de marteau du notaire vaut vente définitive immédiate : l'adjudicataire ne bénéficie d'aucun délai de rétractation de 10 jours (l'article L271-1 du CCH ne s'applique pas aux adjudications publiques) ni d'aucune condition suspensive d'obtention de prêt (sauf mention expresse rarissime au cahier des charges).

À l'inverse, dans une vente interactive en ligne, la salle des ventes virtuelle ne sert qu'à sélectionner la meilleure offre d'achat : une fois le chronomètre arrêté, le vendeur choisit librement l'acquéreur retenu et les parties signent ensuite un compromis ou une promesse de vente notariale classique, qui ouvre intégralement droit au délai de rétractation légal de 10 jours et à toutes les garanties habituelles du Dossier de Diagnostic Technique. Pour commander vos diagnostics dans le cadre d'une procédure d'exécution ou d'une vente notariale, consultez notre couverture certifiée et obtenez vos propositions sur demander 3 devis diagnostics vente.

L'essentiel

Dans le cadre d'une vente aux enchères immobilières sur saisie ou licitation judiciaire (articles R322-1 à R322-3 du Code des procédures civiles d'exécution), le commissaire de justice se fait assister d'un diagnostiqueur certifié COFRAC pour annexer l'intégralité du Dossier de Diagnostic Technique (DPE, amiante, plomb, gaz, électricité, termites, ERP et mesurage Loi Carrez) au Cahier des Conditions de Vente (CCV) : bien que l'adjudicataire ne bénéficie ni du délai de rétractation de 10 jours ni de la garantie des vices cachés contre le saisi (art. 1649 du Code civil), il conserve intégralement le droit d'agir sous un an en réduction de prix pour erreur de surface Loi Carrez supérieure à 5 % (art. 46 de la loi du 10 juillet 1965) et d'engager la responsabilité délictuelle RC Pro du diagnostiqueur fautif.