Pourquoi un diagnostiqueur n'a-t-il strictement pas le droit de verser une commission à votre agent immobilier ?

Que dit la loi sur les commissions et rétrocessions entre diagnostiqueurs et agents immobiliers ?

Codifiée aux articles L271-6, R271-1 et R271-4 du Code de la construction et de l'habitation, l'obligation d'indépendance et d'impartialité interdit tout avantage financier ou en nature entre l'opérateur de diagnostic et les intermédiaires de la vente ou de la location. Vérifiez toujours l'indépendance de votre cabinet sur vérifier un certificat.

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Le principe d'ordre public de l'article L271-6 du Code de la construction et de l'habitation

Lorsqu'un diagnostiqueur immobilier inspecte un logement pour établir son DPE, son repérage amiante, son mesurage Loi Carrez ou ses états gaz et électricité, il exerce une mission d'intérêt général de protection de la santé publique, de la sécurité des personnes et de loyauté des transactions immobilières. Or, dans une vente immobilière, les intérêts immédiats peuvent diverger : un négociateur immobilier pressé de boucler son compromis et de percevoir ses honoraires d'agence pourrait redouter qu'un DPE classé G, une anomalie gaz DGI ou la découverte d'amiante ne fasse fuir son acquéreur.

Pour couper court à toute pression économique exercée par un intermédiaire sur le technicien, le législateur a posé à l'article L271-6 alinéa 2 du Code de la construction et de l'habitation un verrou d'ordre public absolu : « Les personnes mentionnées au premier alinéa [les diagnostiqueurs] ne doivent avoir aucun lien de nature à porter atteinte à leur impartialité et à leur indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elles, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il leur est demandé d'établir l'un des documents mentionnés au premier alinéa. »

Dans cette formule légale limpide, les termes « le propriétaire ou son mandataire » visent expressément l'agent immobilier titulaire du mandat de vente ou de gestion, l'administrateur de biens, le syndic de copropriété ou le notaire négociateur.

Interdiction stricte de toute rétribution ou avantage : ce que dit l'article R271-1 du CCH

Afin qu'aucun montage contractuel ne puisse contourner le principe d'indépendance de l'article L271-6, le pouvoir réglementaire a précisé l'étendue exacte de l'interdiction à l'article R271-1 du Code de la construction et de l'habitation (issu du décret n° 2006-1114 du 5 septembre 2006).

Aux termes de cet article : « Pour l'application de l'article L271-6, il est interdit à la personne qui établit un des documents mentionnés à cet article d'accorder, directement ou indirectement, à l'entité visée au deuxième alinéa du même article [le propriétaire ou son mandataire : agence immobilière, syndic] ou aux personnes qui y travaillent, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit. » De manière symétrique, le texte ajoute qu'il est également interdit au diagnostiqueur de recevoir un quelconque avantage d'une entreprise susceptible de réaliser les travaux.

L'interdiction porte donc sur toute forme de flux financier ou d'avantage en nature, direct ou indirect, quel qu'en soit le montant : commission d'apporteur d'affaires sur facture, rétrocession de fin d'année (« RFA »), chèques-cadeaux remis aux négociateurs de l'agence immobilière, prise en charge de repas ou de voyages, ou encore contrats de « partenariat publicitaire » fictifs consistant pour le diagnostiqueur à louer à prix d'or un espace d'affichage dans la vitrine de l'agence immobilière proportionnellement au nombre de dossiers envoyés.

Une sanction pénale bilatérale : le diagnostiqueur ET l'agent immobilier sont tous deux condamnés

Contrairement à une croyance tenace dans certaines agences immobilières qui imaginaient que seul le diagnostiqueur prenait un risque en versant une commission, l'article R271-4 du Code de la construction et de l'habitation punit exactement de la même peine pénale le corrupteur et le solliciteur.

En effet, l'article R271-4 punit de l'amende prévue pour les contraventions de la 5e classe (1 500 € d'amende par infraction constatée, portée à 3 000 € en cas de récidive, et multipliée par cinq soit 7 500 € à 15 000 € pour les personnes morales en vertu de l'article 131-41 du Code pénal) : 1° le diagnostiqueur qui établit un rapport sans respecter les conditions d'indépendance et d'impartialité ; ET 2° le vendeur ou son mandataire (l'agence immobilière) qui fait appel à une personne ne satisfaisant pas à ces conditions d'indépendance.

Mieux encore : comme l'amende de 5e classe se cumule autant de fois qu'il y a de Dossiers de Diagnostic Technique (DDT) entachés par la convention de rétrocession illicite, les contrôles menés par les brigades de la DGCCRF dans les comptabilités des cabinets de diagnostic et des agences immobilières aboutissent à des procès-verbaux portant sur des centaines de ventes successives, soit des dizaines ou centaines de milliers d'euros d'amendes cumulées, doublés d'un signalement à la Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières (CNTGI / carte professionnelle Hoguet).

Pourquoi le commissionnement illégal pénalise directement le portefeuille et la sécurité du vendeur

Pour le propriétaire vendeur ou bailleur, passer par un diagnostiqueur qui reverse secrètement 20 % ou 30 % de commission à un intermédiaire engendre un double préjudice concret. Le premier préjudice est tarifaire : pour absorber une rétrocession occulte de 80 € à 120 € sur un pack de diagnostics, le cabinet est mécaniquement contraint de surfacturer sa prestation au propriétaire (par exemple en facturant 480 € ou 550 € TTC un pack appartement T3 dont le prix de marché en direct auprès d'un diagnostiqueur indépendant certifié est de 260 € à 340 € TTC) ou de bâcler le temps passé sur place.

Le second préjudice est juridique et patrimonial : si, à l'occasion d'un litige post-vente sur le DPE, les termites ou l'amiante, l'avocat de l'acquéreur démontre que le cabinet de diagnostic entretenait un lien financier illicite ou capitalistique avec l'agence immobilière mandataire du vendeur en violation de l'article L271-6 du CCH, le tribunal prononce l'inopposabilité du diagnostic.

Privé d'un diagnostic légalement valide, le vendeur perd le bénéfice de la clause d'exonération des vices cachés (article L271-4 II du CCH) et se retrouve personnellement condamné à indemniser l'acquéreur, tandis que l'assureur RC Pro du diagnostiqueur invoque la nullité de l'attestation sur l'honneur d'indépendance annexée au rapport.

Qu'en est-il des offres commerciales « Diagnostics offerts par l'agence en cas de mandat exclusif » ?

Faut-il pour autant en déduire que la pratique commerciale très courante consistant pour une agence immobilière à annoncer à son client vendeur « Nous vous offrons ou remboursons vos diagnostics immobiliers si vous nous confiez un mandat exclusif de vente » est illégale ? Non : cette offre promotionnelle de l'agence envers son client vendeur est parfaitement légale, à la condition stricte qu'elle ne dissimule aucune rétrocession ni remise croisée entre le diagnostiqueur et l'agence.

Pour que l'opération respecte scrupuleusement l'article L271-6 du CCH, le propriétaire vendeur doit rester libre du choix de son diagnostiqueur (vérifié sur notre outil vérifier un certificat), le diagnostiqueur doit facturer sa prestation à son tarif normal sans reverser le moindre centime ni avantage à l'agence immobilière, et l'agence immobilière déduit simplement le montant de la facture de diagnostic de ses propres honoraires de négociation le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

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L'essentiel

En application des articles L271-6, R271-1 et R271-4 du Code de la construction et de l'habitation, il est strictement interdit à tout diagnostiqueur immobilier d'accorder, directement ou indirectement, la moindre commission d'apporteur d'affaires, rétrocession d'honoraires ou avantage en nature (cadeaux, location fictive d'espaces publicitaires en vitrine) à un agent immobilier, un syndic, un notaire ou une entreprise de travaux : cette infraction d'ordre public expose à la fois le diagnostiqueur et l'agence immobilière mandataire à des amendes pénales de 5e classe cumulatives par dossier, à des poursuites DGCCRF et à la nullité des diagnostics annexés à la vente.