Erreur de surface Loi Carrez supérieure à 5 % (1/20e) : qui paie l'indemnisation entre le vendeur et l'assurance du diagnostiqueur ?

Qui paie quoi en cas d'erreur de mesurage Loi Carrez supérieure à 5 % (jurisprudence Cour de cassation) ?

Régi par l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (créé par la loi Carrez n° 96-1107 du 18 décembre 1996) et les articles 4-1 à 4-3 du décret du 17 mars 1967, le contentieux du mesurage Loi Carrez obéit à une distinction jurisprudentielle implacable entre restitution du prix et préjudice indemnisable. Sécurisez vos mesurages via vérifier un certificat.

Faites certifier votre surface Loi Carrez par un expert assuré RC Pro

Évitez tout litige post-vente grâce à un relevé laser de haute précision réalisé par un diagnostiqueur certifié COFRAC et couvert à hauteur d'au moins 300 000 €. Vérifier un certificat DIN ou demander 3 devis gratuits

La mécanique implacable de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 : le seuil fatidique des 5 % (1/20e)

Depuis l'entrée en vigueur de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 (dite Loi Carrez), toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété (d'une superficie d'au moins 8 m², hors caves, garages et emplacements de stationnement) doit mentionner à peine de nullité la superficie de la partie privative de ce lot.

Conformément aux articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967, la superficie Loi Carrez correspond à la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, et sans qu'il soit tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.

Si la superficie réelle du lot s'avère inférieure de 5 % ou moins à celle exprimée dans l'acte notarié (par exemple 95,5 m² réels pour 100 m² annoncés), l'acquéreur ne dispose d'aucun recours. En revanche, dès que le déficit de surface est strictement supérieur à un vingtième (plus de 5 %) — par exemple 94,0 m² réels pour 100 m² annoncés dans un appartement vendu 500 000 € — le vendeur supporte, à la demande de l'acquéreur, une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure totale (soit ici 6 % de 500 000 € = 30 000 € à restituer comptant à l'acheteur, et non pas seulement les 1 % dépassant le seuil de tolérance !).

Le double délai de forclusion : 1 mois en absence de mention et 1 an en cas d'erreur de mesurage

La loi du 10 juillet 1965 enferme le contentieux de la Loi Carrez dans deux délais de forclusion (délais préfixes qui ne peuvent être ni suspendus ni interrompus par une simple lettre recommandée, mais uniquement par une assignation en justice délivrée par commissaire de justice ou une demande de référé expertise).

Le premier délai concerne l'absence pure et simple de mention de la superficie Carrez dans le compromis ou l'acte authentique : l'acquéreur peut alors demander la nullité de l'acte au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique définitif de vente (étant précisé que si la surface avait été oubliée dans le compromis mais rajoutée dans l'acte authentique signé chez le notaire, la nullité du compromis est couverte).

Le second délai, de loin le plus utilisé en pratique, régit l'action en diminution du prix pour erreur de surface supérieure à 5 % : aux termes du dernier alinéa de l'article 46, cette action doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente à peine de déchéance. Passé le jour anniversaire de la signature chez le notaire à minuit, l'acquéreur est définitivement forclos sur le terrain de la Loi Carrez (sauf manœuvres frauduleuses caractérisées relevant du dol de l'article 1137 du Code civil).

Pourquoi l'assurance du diagnostiqueur ne rembourse PAS automatiquement le prix au vendeur (Jurisprudence Cour de cassation)

La plupart des vendeurs pensent qu'en confiant le mesurage Loi Carrez à un diagnostiqueur professionnel assuré en RC Pro, cet assureur paiera à leur place les 30 000 € ou 50 000 € de réduction de prix réclamés par l'acheteur en cas d'erreur du technicien (par exemple une loggia commune à jouissance privative, une mezzanine à 1,76 m de hauteur ou des combles non régularisés comptabilisés à tort en surface Carrez). C'est faux en droit positif français.

Par une jurisprudence constante et inflexible de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation (notamment Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, n° 13-27.397 et arrêts subséquents), la Haute juridiction juge que la diminution du prix de vente à laquelle le vendeur est condamné envers l'acquéreur en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 constitue une simple restitution de l'indu (la remise du prix à sa juste valeur correspondant à la surface réellement vendue) et ne constitue donc pas, en elle-même, un préjudice indemnisable que le diagnostiqueur ou son assureur devrait garantir.

En d'autres termes, pour la Cour de cassation, si le vendeur a vendu 500 000 € un appartement qui ne faisait en réalité que 92 m² au lieu de 100 m², le fait de devoir rendre 40 000 € à l'acheteur ne l'appauvrit pas juridiquement : il conserve 460 000 €, soit le prix exact de ses 92 m². Le vendeur doit donc sortir lui-même les 40 000 € de sa trésorerie pour rembourser son acheteur !

Que paie alors l'assurance RC Pro du diagnostiqueur ? La « perte de chance » et les frais annexes

Est-ce à dire que le diagnostiqueur qui commet une erreur de mesurage Loi Carrez supérieure à 5 % échappe à toute condamnation financière ? Non : si son assureur RC Pro ne rembourse pas la restitution nominale du prix, la Cour de cassation condamne en revanche le diagnostiqueur fautif et son assureur sur le fondement de la responsabilité contractuelle (article 1231-1 du Code civil) à indemniser la perte de chance du vendeur d'avoir pu vendre son bien au même prix global (ou à un prix supérieur au prix réduit) si la véritable surface avait été connue dès la mise en vente.

Concrètement, les juges du fond évaluent cette perte de chance selon les caractéristiques du bien : s'il s'agit d'un appartement d'exception avec terrasse ou vue rare qui a été négocié « au coup de cœur global » et non au prix strict du mètre carré, le tribunal estimera que le vendeur avait par exemple 40 % à 70 % de chances d'obtenir un prix proche de 500 000 € même en affichant 92 m², et condamnera l'assureur RC Pro du diagnostiqueur à verser cette fraction au vendeur.

De surcroît, l'assurance RC Pro du diagnostiqueur est condamnée à rembourser intégralement tous les préjudices financiers directs : le surcoût d'honoraires d'agence immobilière payé sur la fraction de prix restituée, les intérêts d'emprunt bancaire payés en trop par l'acquéreur, les frais d'expertise judiciaire et les dépens de procédure (article 700 du Code de procédure civile).

Comment se prémunir contre toute erreur de mesurage Loi Carrez avant de signer le compromis ?

Les erreurs de mesurage Loi Carrez les plus coûteuses ne proviennent presque jamais d'une défaillance du télémètre laser (qui est précis au millimètre près), mais d'une erreur d'analyse juridique du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division (EDD). En effet, une véranda fermée sans autorisation, un couloir commun annexé, une chambre de service réunie ou des combles aménagés qui figurent encore comme « grenier ou parties communes » dans le règlement de copropriété doivent impérativement être exclus de la surface Loi Carrez tant qu'un modificatif de l'état descriptif de division n'a pas été publié au service de la publicité foncière.

C'est pourquoi il est crucial de ne jamais réaliser son mesurage Carrez soi-même et de remettre systématiquement au diagnostiqueur (vérifié sur notre portail vérifier un certificat) la copie intégrale de votre titre de propriété et du règlement de copropriété afin qu'il vérifie la concordance physique et juridique de chaque pièce.

Pour obtenir un certificat de superficie Loi Carrez irréprochable couvert par une police RC Pro vérifiée, consultez notre carte de couverture certifiée et déposez votre demande sur demander 3 devis mesurage Loi Carrez.

L'essentiel

En vertu de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque la superficie privative réelle d'un lot de copropriété est inférieure de plus de 5 % (1/20e) à celle inscrite dans l'acte de vente, l'acquéreur dispose d'un délai de forclusion d'un an à compter de l'acte authentique pour exiger du vendeur une restitution proportionnelle du prix sur l'intégralité des mètres carrés manquants ; selon la jurisprudence constante de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 28 janv. 2015), cette restitution du prix reste à la charge du vendeur, tandis que l'assurance RC Pro du diagnostiqueur fautif indemnise la « perte de chance » du vendeur d'avoir vendu au même prix ainsi que les frais annexes (surcoût de commission d'agence, intérêts d'emprunt et frais d'expertise).