Diagnostic accessibilité PMR / Ad'AP pour un local commercial ou cabinet libéral (ERP 5e catégorie)

Quelles sont les obligations d'accessibilité PMR pour un commerce ou cabinet libéral (ERP 5e catégorie) ?

Codifiée aux articles L161-1 à L165-7 et R164-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (issus de la loi n° 2005-102 du 11 février 2005) ainsi que par l'arrêté du 8 décembre 2014 pour les bâtiments existants, la réglementation PMR impose à tout ERP de 5e catégorie une mise en accessibilité (ou dérogation préfectorale validée) et un Registre Public d'Accessibilité. Vérifiez vos experts sur vérifier un certificat.

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Qu'est-ce qu'un ERP de 5e catégorie et pourquoi l'échéance des Ad'AP est-elle terminée ?

Au sens de l'article R143-19 du Code de la construction et de l'habitation, tout local dans lequel des personnes extérieures sont admises (clients, patients, usagers, que l'accès soit libre, sur rendez-vous, gratuit ou payant) constitue un Établissement Recevant du Public (ERP). La quasi-totalité des commerces de proximité (boutiques, boulangeries, pharmacies, salons de coiffure, agences bancaires ou immobilières, petits restaurants) ainsi que les cabinets médicaux, paramédicaux et libéraux (médecins, dentistes, kinésithérapeutes, avocats, experts-comptables) dont l'effectif du public accueilli simultanément est inférieur aux seuils réglementaires (généralement moins de 100 ou 200 personnes selon le type d'activité) sont classés en ERP de 5e catégorie.

Or, depuis l'expiration définitive du dispositif transitoire des Agendas d'Accessibilité Programmée (Ad'AP) le 31 mars 2019 (et l'achèvement des derniers calendriers pluriannuels en 2024-2025), il n'est plus possible de déposer un simple calendrier prévisionnel pour repousser les travaux : en 2026, tout ERP de 5e catégorie en activité ou faisant l'objet d'un aménagement doit être immédiatement conforme aux règles d'accessibilité (ou couvert par un arrêté préfectoral de dérogation accordé) via une Autorisation de Travaux (AT — CERFA n° 13824).

L'exploitation d'un local non conforme sans attestation d'accessibilité ni dérogation valide expose le gestionnaire et le propriétaire aux sanctions pénales de l'article L183-4 du CCH : 45 000 € d'amende (portée à 225 000 € pour une personne morale) et jusqu'à 6 mois d'emprisonnement en cas de récidive, ainsi qu'à la fermeture administrative de l'établissement par le maire ou le préfet.

La règle d'assouplissement majeure propre aux ERP de 5e catégorie (Arrêté du 8 décembre 2014)

Beaucoup de commerçants et de professionnels de santé paniquent à l'idée de devoir installer un ascenseur coûteux parce que leur boutique comporte une mezzanine ou un sous-sol, ou parce que leur cabinet libéral est situé dans un immeuble ancien. Pourtant, l'arrêté du 8 décembre 2014 fixant les dispositions prises pour l'application des articles R111-19-7 à R111-19-11 (devenus R164-1 et suivants) du CCH aux ERP situés dans un cadre bâti existant prévoit un assouplissement considérable spécifiquement réservé aux ERP de 5e catégorie.

En effet, contrairement aux ERP des catégories 1 à 4 (grands magasins, cliniques, hôtels de grande capacité) où la totalité de l'établissement doit être accessible, un ERP de 5e catégorie satisfait pleinement à ses obligations légales dès lors qu'une partie du local située au plus près de l'entrée principale (et accessible par un cheminement continu de plain-pied ou par rampe) permet de fournir l'ensemble des prestations de l'établissement.

Concrètement, si une boutique de prêt-à-porter comporte un rez-de-chaussée accessible et un étage, il n'est pas obligatoire d'installer un élévateur PMR pour monter à l'étage, à condition qu'une cabine d'essayage aux normes PMR (diamètre 1,50 m, barre d'appui et assise) ainsi que la caisse soient situées au rez-de-chaussée et que le vendeur puisse présenter les articles de l'étage dans cette zone accessible. De même, dans un cabinet médical ou dentaire comptant plusieurs salles de soins, il suffit qu'une seule salle de consultation (ainsi que la salle d'attente et le sanitaire public s'il existe) soit intégralement accessible aux personnes en fauteuil roulant et aux déficiences sensorielles.

Les 4 motifs légaux de dérogation préfectorale (Impossibilité technique, ABF, Disproportion, Refus d'AG de copropriété)

Que faire lorsque la configuration physique d'un immeuble ancien empêche malgré tout la mise aux normes de l'entrée (par exemple trois marches en pierre de taille sur un trottoir étroit de 1,10 mètre où aucune rampe ne peut être déployée) ? L'article R164-3 du Code de la construction et de l'habitation autorise le préfet (après avis conforme de la Commission Consultative Départementale de Sécurité et d'Accessibilité — CCDSA) à accorder une dérogation officielle sur la base d'un dossier technique monté par un diagnostiqueur ou un architecte.

La loi reconnaît quatre motifs exclusifs de dérogation dans un bâtiment existant : 1. L'impossibilité technique résultant de l'environnement du bâtiment, des caractéristiques du terrain (pente, zone inondable PPRI) ou de la présence de constructions existantes ou contraintes structurelles (murs porteurs, réseaux souterrains) ; 2. La préservation du patrimoine architectural : lorsque le local est situé dans un immeuble classé ou inscrit au titre des Monuments Historiques ou dans le périmètre d'un Site Patrimonial Remarquable (SPR) et que l'Architecte des Bâtiments de France (ABF) émet un avis défavorable à la modification de la façade ou du seuil ; 3. La disproportion manifeste entre les améliorations apportées par la mise en accessibilité et leurs coûts ou leurs effets sur l'usage du bâtiment et la viabilité économique de l'exploitation (démontrée par un chiffrage précis des travaux rapporté à la capacité financière de l'entreprise ou réduction excessive de la surface de vente) ; 4. Le refus par l'Assemblée Générale des copropriétaires : lorsque l'ERP est situé dans une copropriété à destination principale d'habitation et que l'assemblée générale vote (par une décision motivée au titre de l'article 24 ou 25 de la loi du 10 juillet 1965) le refus d'autoriser les travaux d'accessibilité dans les parties communes (par exemple le refus d'installer un monte-escalier dans le hall d'entrée de l'immeuble pour accéder au cabinet d'un médecin situé au 1er étage) : le procès-verbal d'AG vaut alors dérogation de plein droit pour l'ERP existant !

Qui paie les travaux d'accessibilité PMR entre le bailleur et le locataire dans un bail commercial 3/6/9 ?

Lors de la conclusion d'un nouveau bail commercial 3/6/9 ou de la cession d'un droit au bail, la répartition de la charge financière des travaux de mise aux normes d'accessibilité PMR (et de sécurité incendie) est une source classique de contentieux devant les tribunaux judiciaires. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 (codifiée à l'article R145-35 du Code de commerce), le bailleur a l'interdiction d'imputer au locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil, y compris lorsque ces travaux résultent de la vétusté ou d'une mise en conformité avec la réglementation.

En revanche, pour les travaux d'accessibilité PMR qui ne touchent pas à la structure porteuse ni au gros œuvre de l'article 606 (tels que la pose d'une rampe amovible et d'un carillon d'appel, l'élargissement d'une porte intérieure, l'aménagement d'un WC PMR ou la réfection de l'éclairage et de la signalétique contrastée), la jurisprudence de la Cour de cassation examine les clauses du bail : en l'absence de clause expresse transférant clairement les travaux prescrits par l'autorité administrative au preneur, le bailleur demeure tenu au titre de son obligation de délivrance (article 1719 du Code civil) de fournir un local conforme à sa destination contractuelle d'ERP.

C'est pourquoi, avant de signer un bail commercial ou d'acquérir un fonds de commerce, il est indispensable de faire réaliser un diagnostic accessibilité PMR contradictoire chiffrant poste par poste les aménagements requis et vérifiant l'existence des arrêtés de dérogation en mairie.

Le Registre Public d'Accessibilité (Décret n° 2017-431) : le document obligatoire à l'accueil

Enfin, rappelons qu'en vertu du décret n° 2017-431 du 28 mars 2017 et de l'arrêté du 19 avril 2017, tout exploitant d'un ERP (y compris de 5e catégorie) a l'obligation légale de mettre à la disposition du public à son point d'accueil principal un Registre Public d'Accessibilité (sous format classeur papier ou tablette consultable sur place).

Ce registre doit obligatoirement regrouper : l'attestation d'accessibilité sur l'honneur (pour les ERP de 5e catégorie conformes), la copie des éventuels arrêtés préfectoraux de dérogation ou du PV de refus d'AG de copropriété, la notice d'accessibilité validée lors d'une Autorisation de Travaux, le contrat de maintenance des équipements spécifiques (rampe motorisée, élévateur PMR) et la plaquette officielle d'aide à l'accueil des personnes handicapées destinée au personnel.

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L'essentiel

En application des articles L161-1 à L165-7 et R164-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ainsi que de l'arrêté du 8 décembre 2014, tout local commercial ou cabinet libéral classé ERP de 5e catégorie dans un bâti existant doit être accessible aux personnes en situation de handicap (au moins sur une zone proche de l'entrée offrant l'ensemble des prestations) ou disposer d'une dérogation préfectorale officielle (impossibilité technique, préservation du patrimoine ABF, disproportion manifeste ou refus motivé de l'assemblée générale des copropriétaires) et tenir à son accueil un Registre Public d'Accessibilité obligatoire (décret n° 2017-431) sous peine d'une amende pénale de 45 000 €.