Décret Tertiaire (Éco Énergie Tertiaire / plateforme OPERAT) : rôle du diagnostiqueur DPE avec mention pour les locaux > 1 000 m²

Quelles sont les obligations du Décret Tertiaire (OPERAT) et quel est le rôle de l'expert DPE avec mention ?

En application du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 et des arrêtés « Méthode » et « Valeurs absolues », les propriétaires (bailleurs) et preneurs à bail de locaux tertiaires $\ge 1\ 000\text{ m}^2$ doivent déclarer chaque année avant le 30 septembre leurs consommations sur la plateforme OPERAT de l'ADEME. Mandater un diagnostiqueur certifié « DPE avec mention » (vérifié sur vérifier un certificat) permet de sécuriser l'état des lieux et l'attestation annuelle.

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Quels bâtiments sont assujettis au seuil de 1 000 m² du Décret Tertiaire (Article R174-22 CCH) ?

Une erreur d'appréciation très fréquente chez les propriétaires de murs commerciaux ou de bureaux en copropriété consiste à croire qu'un local tertiaire de $250\text{ m}^2$ ou de $400\text{ m}^2$ échappe au Décret Tertiaire parce que sa surface individuelle est inférieure à $1\ 000\text{ m}^2$. En réalité, l'article R174-22 du Code de la construction et de l'habitation définit trois cas d'assujettissement cumulatifs qui englobent une multitude de lots de taille moyenne.

Sont légalement assujettis au dispositif Éco Énergie Tertiaire tous les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail : 1. D'un bâtiment d'une surface de plancher supérieure ou égale à $1\ 000\text{ m}^2$ exclusivement alloué à un usage tertiaire (immeuble de bureaux, centre commercial, entrepôt logistique chauffé/refroidi, hôtel, clinique, établissement d'enseignement, bâtiment public) ; 2. De toutes parties d'un bâtiment à usage mixte (par exemple un immeuble haussmannien ou moderne comprenant des logements en étages et des commerces/bureaux aux premiers niveaux) qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à $1\ 000\text{ m}^2$ ; 3. De tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à $1\ 000\text{ m}^2$ (par exemple une zone commerciale ou un parc d'activités composé de quatre bâtiments de $300\text{ m}^2$ chacun : chaque cellule de $300\text{ m}^2$ est assujettie !).

Seules trois exemptions strictes sont prévues par la loi : les constructions provisoires (permis précaire $\le 2\text{ ans}$), les lieux de culte, et les bâtiments à usage opérationnel de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire.

Objectifs en valeur relative (-40 %, -50 %, -60 %) vs Objectifs en valeur absolue (Cabs)

Pour atteindre la neutralité carbone du parc tertiaire français, l'article L174-1 du CCH offre à chaque assujetti une alternative automatique (calculée directement par la plateforme OPERAT gérée par l'ADEME) entre deux modes de validation de la performance énergétique, exprimés en énergie finale (c'est-à-dire l'énergie réellement facturée au compteur, contrairement au DPE qui raisonne principalement en énergie primaire).

La première voie est l'objectif en valeur relative ($C_{\text{rel}}$) : il consiste à réduire la consommation d'énergie finale du bâtiment d'au moins -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050 par rapport à une année de référence pleine de 12 mois consécutifs choisie par l'assujetti entre 2010 et 2019 (ajustée en fonction des variations climatiques via les Degrés-Jours Unifiés — DJU). Cette voie est particulièrement avantageuse pour les bâtiments anciens énergivores qui n'avaient pas encore été rénovés avant 2019.

La seconde voie est l'objectif en valeur absolue ($C_{\text{abs}}$) : elle s'adresse aux bâtiments tertiaires récents (construits selon la RT 2012 ou la RE 2020) ou déjà sobrement rénovés, pour lesquels réduire encore la consommation de 40 % serait physiquement impossible. Il leur suffit alors de ne pas dépasser le seuil maximal en $\text{kWh/m}^2\text{/an}$ fixé par les arrêtés « Valeurs absolues I à V » pour leur catégorie précise d'activité (additionnant la composante CVC — chauffage, ventilation, climatisation selon la zone climatique — et la composante USE — usages spécifiques liés à l'intensité d'occupation et aux horaires d'ouverture).

Pourquoi l'attestation annuelle OPERAT complète le DPE Tertiaire lors des ventes et baux commerciaux

À l'issue de chaque campagne annuelle de déclaration des consommations (dont l'échéance légale est fixée au 30 septembre de l'année $N$ pour les consommations de l'année $N-1$), la plateforme OPERAT génère automatiquement une Attestation numérique annuelle comportant un QR Code d'authenticité et une notation « Éco Énergie Tertiaire » illustrée par un barème de 1 à 3 feuilles vertes (ou une feuille grise barrée en cas de niveau insatisfaisant).

Or, l'article L174-1 II du Code de la construction et de l'habitation et l'article R174-30 imposent une double obligation de publicité pour cette attestation annuelle OPERAT : 1. L'obligation d'affichage sur place : le propriétaire ou le preneur à bail doit afficher cette attestation annuelle en un lieu visible et facilement accessible au public et au personnel (hall d'accueil de l'immeuble de bureaux ou de la galerie commerciale) ; 2. L'obligation d'annexion à tous les actes de vente et baux commerciaux : l'évaluation du respect de l'obligation Décret Tertiaire est obligatoirement annexée, à titre d'information, en cas de vente ou de location de tout ou partie du bâtiment assujetti.

Attention toutefois : l'attestation annuelle OPERAT ne remplace jamais le DPE Tertiaire obligatoire lors de la vente ou de la mise en location ! L'attestation OPERAT mesure les consommations réelles d'exploitation des occupants passés, tandis que le DPE Tertiaire (qui ne peut être établi que par un diagnostiqueur titulaire de la certification COFRAC « DPE avec mention » vérifiable sur vérifier un certificat) évalue la performance intrinsèque du bâti et de ses équipements selon une méthode conventionnelle standardisée. Les notaires et conseils en immobilier d'entreprise exigent donc cumulativement le DPE avec mention ET l'attestation OPERAT.

Le dossier technique de modulation (Contrainte technique, ABF ou Temps de Retour Brut > 6 à 30 ans)

Que se passe-t-il lorsqu'un bâtiment tertiaire ne peut pas atteindre l'objectif de -40 % en 2030 ni le seuil en valeur absolue $C_{\text{abs}}$ en raison d'obstacles patrimoniaux ou d'un coût de travaux disproportionné ? L'article R174-26 du CCH et l'arrêté « Méthode » du 10 avril 2020 autorisent l'assujetti à moduler ses objectifs à la baisse, mais uniquement à la condition de déposer sur OPERAT un Dossier Technique de Modulation rigoureusement documenté.

Ce dossier technique — dont le volet énergétique (étude énergétique portant sur les actions d'amélioration de la performance énergétique du bâtiment et sur les adaptations des locaux à un usage économe en énergie) doit être établi par un prestataire qualifié : bureau d'études OPQIBI, auditeur énergétique certifié ou diagnostiqueur/ingénieur disposant des compétences définies par l'arrêté du 10 avril 2020 — permet de justifier trois motifs de modulation : - 1° Risque de pathologie du bâti ou impossibilité technique (note d'ingénieur ou d'architecte) ; - 2° Contrainte architecturale ou patrimoniale sur un monument historique, site classé ou bâtiment protégé par le PLU (avis circonstancié d'un architecte) ; - 3° Disproportion économique manifeste : l'arrêté du 10 avril 2020 fixe des seuils mathématiques précis de Temps de Retour Brut sur Investissement (TRB) au-delà desquels l'assujetti n'est pas tenu de réaliser le bouquet de travaux : un TRB supérieur à 30 ans pour les travaux de rénovation de l'enveloppe du bâtiment (isolation des façades et toitures), supérieur à 15 ans pour le renouvellement des équipements énergétiques (chauffage, climatisation, ventilation), et supérieur à 6 ans pour les systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB / décret BACS) et de régulation.

Comment un diagnostiqueur DPE avec mention et auditeur accompagne les foncières, SCI et syndics ?

En 2026, à quatre ans de la première échéance couperet de 2030 (-40 %) et alors que le Décret BACS (obligation d'installer un système d'automatisation et de contrôle des bâtiments tertiaires dont la puissance nominale de chauffage ou de climatisation dépasse 290 kW depuis 2025, puis 70 kW au 1er janvier 2027) s'articule directement avec le Décret Tertiaire, les propriétaires de murs commerciaux, les SCI patrimoniales et les syndics de copropriétés mixtes doivent structurer leur feuille de route.

Faire appel à un bureau d'études ou à un cabinet de diagnostic immobilier disposant de la certification « DPE avec mention » et de la qualification d'audit énergétique permet de réaliser en une seule mission sur site : 1° le relevé exact de la surface de plancher (SDP) assujettie par entité fonctionnelle (EFA) pour fiabiliser le compte OPERAT ; 2° l'établissement du DPE Tertiaire avec mention valable 10 ans pour sécuriser les ventes et renouvellements de baux ; et 3° l'élaboration du plan d'actions chiffré (et, le cas échéant, du dossier technique de modulation TRB) permettant d'atteindre l'objectif 2030 sans subir les sanctions administratives du préfet (mise en demeure, publication sur le site ministériel du Name & Shame et amende administrative de 7 500 € par entité fonctionnelle).

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L'essentiel

En application des articles L174-1 et R174-22 à R174-32 du Code de la construction et de l'habitation (Décret Éco Énergie Tertiaire), tout bâtiment, partie de bâtiment mixte ou ensemble de bâtiments sur une même unité foncière totalisant au moins 1 000 m² de surfaces tertiaires doit déclarer chaque année avant le 30 septembre ses consommations sur la plateforme OPERAT de l'ADEME, atteindre une réduction d'énergie finale de -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050 (ou le seuil en valeur absolue Cabs), et annexer son attestation annuelle OPERAT — en complément du DPE Tertiaire signé par un diagnostiqueur certifié « DPE avec mention » — à tout acte de vente ou bail commercial.