Diagnostic Plomb (CREP) des parties communes en copropriété d'avant 1949 : obligations et sanctions

Quelles sont les règles du CREP des parties communes pour les immeubles d'avant 1949 ?

Institué par l'article L1334-8 du Code de la santé publique, le diagnostic plomb (CREP) des parties communes vise à éradiquer le risque de saturnisme infantile lié à l'effritement des anciennes peintures à la céruse dans les cages d'escalier et halls d'immeubles. Vérifiez l'accréditation de l'opérateur sur vérifier un certificat.

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Une obligation légale permanente depuis le 12 août 2008 (Article L1334-8 du Code de la santé publique)

La loi n° 2004-806 du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique a gravé à l'article L1334-8 du Code de la santé publique une règle impérative souvent méconnue des conseils syndicaux et des syndics bénévoles : dans tout immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation construit avant le 1er janvier 1949, les parties communes doivent avoir fait l'objet d'un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) au plus tard le 12 août 2008, indépendamment de toute vente ou de tout projet de travaux.

Cette échéance légale étant dépassée depuis plus de dix-sept ans, toute copropriété haussmannienne, d'entre-deux-guerres ou ancienne qui ne détient pas aujourd'hui dans ses archives un diagnostic plomb des parties communes se trouve en situation d'infraction continue. Contrairement au DTA amiante où seule la fiche récapitulative est obligatoire lors d'une vente de lot, les notaires et les acquéreurs réclament systématiquement la communication du CREP des parties communes dès que l'immeuble date d'avant 1949.

La date charnière du 1er janvier 1949 correspond à l'entrée en vigueur de l'interdiction définitive d'emploi de la céruse (carbonate basique de plomb) et du sulfate de plomb par l'ensemble des peintres en bâtiment, après une première restriction de 1915 souvent contournée par les artisans non salariés.

Méthodologie NF X 46-030 dans les parties communes : quelles unités de diagnostic sont mesurées ?

Pour établir le CREP des parties communes conformément à l'arrêté du 19 août 2011 et à la norme NF X 46-030, le diagnostiqueur certifié COFRAC et détenteur d'une autorisation de l'Autorité de Sûreté Nucléaire (ASN) utilise un analyseur portatif à fluorescence X à source radioactive scellée (cobalt 57 ou cadmium 109). Cet instrument permet de mesurer en quelques secondes et sans dégrader le support la concentration surfacique en plomb à travers toutes les couches successives de peinture appliquées depuis le XIXe siècle.

Dans les parties communes d'une copropriété, le technicien découpe chaque niveau et chaque volume (hall d'entrée, cage d'escalier principale, escalier de service, paliers d'étages, couloirs de caves, loge de gardien commune, local poussettes, cour intérieure) en Unités de Diagnostic (UD) : murs, plinthes, portes palières côté commun, huisseries métalliques ou bois, garde-corps et barreaudages d'escalier en fer forgé, limons, volets et fenêtres de paliers.

Dès qu'une mesure atteint ou dépasse le seuil réglementaire de 1,0 mg/cm², l'unité de diagnostic est déclarée positive au plomb. Le diagnostiqueur évalue alors visuellement l'état de conservation du revêtement selon quatre classes réglementaires : Classe 0 (< 1 mg/cm²), Classe 1 (non dégradé), Classe 2 (état d'usage) et Classe 3 (état dégradé : écaillage, cloquage, faïençage profond, lessivage ou grattage).

Que doit faire le syndic en présence de revêtements dégradés de Classe 3 ? (Article L1334-9 CSP)

La découverte de peintures au plomb de Classe 1 ou de Classe 2 dans une cage d'escalier ancienne est extrêmement courante et n'impose aucuns travaux immédiats, mais seulement un maintien en bon état d'entretien et l'information des entreprises appelées à percer ou poncer les parois. En revanche, dès que le CREP des parties communes révèle au moins une unité de diagnostic en Classe 3 (état dégradé), l'article L1334-9 du Code de la santé publique déclenche une obligation légale de travaux à la charge du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de cet article, le propriétaire (ou le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic) doit procéder sans délai aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. Ces travaux palliatifs ou définitifs consistent soit à décaper chimiquement ou thermiquement à basse température les bois et ferronneries sous aspiration à filtre absolu THE (Très Haute Efficacité), soit à effectuer un recouvrement pérenne (encapsulage) par doublage placoplâtre, toile de verre épaisse ou peinture spécifique après stabilisation du support.

En outre, si le diagnostiqueur relève des facteurs de dégradation du bâti définis par l'article R1334-10 du CSP (plancher ou plafond menaçant de s'effondrer, traces importantes de coulures d'eau, d'humidité ou de moisissures sur plus de 20 % des unités de diagnostic de classe 3), il a l'obligation légale de transmettre sous 5 jours ouvrables une copie du rapport à l'Agence Régionale de Santé (ARS) et au préfet.

Durée de validité du CREP des parties communes et impact sur la vente des lots privatifs

Une question récurrente posée par les notaires et les syndics concerne la durée de validité du CREP des parties communes. Contrairement au CREP d'un appartement privatif dont la validité en cas de présence de plomb (≥ 1 mg/cm²) est limitée à 1 an pour une vente et 6 ans pour une location (article R1334-11 du CSP), la loi ne fixe aucune durée de validité limitée dans le temps pour le CREP des parties communes.

Ainsi, que le CREP des parties communes soit négatif (Classe 0) ou positif en Classes 1 et 2, il demeure juridiquement valable sans limitation de durée, à condition qu'il ait été établi conformément au référentiel de l'arrêté du 19 août 2011 (ou du 25 avril 2006) par un opérateur certifié vérifiable sur notre outil vérifier un certificat. Toutefois, si des travaux de réfection de la cage d'escalier ont eu lieu après un classement en Classe 3, il est indispensable de faire établir un contrôle après travaux ou une mise à jour attestant de la disparition des écailles.

Lors de la vente d'un appartement dans un immeuble d'avant 1949, bien que l'article L271-4 du CCH ne vise strictement au titre du DDT vendeur que la partie privative du lot, l'acquéreur et son notaire exigent quasi systématiquement le CREP des parties communes pour vérifier qu'aucune injonction préfectorale ni aucuns travaux lourds de déplombage de la cage d'escalier ne pèsent sur la copropriété.

Pouvoirs de police du préfet, de l'ARS et responsabilité du syndic négligent

Si un enfant mineur résidant dans l'immeuble est diagnostiqué atteint de saturnisme (plombémie supérieure ou égale à 50 microgrammes par litre de sang) ou si un signalement d'écailles de peinture dans les parties communes est adressé à l'Agence Régionale de Santé (ARS) ou au Service Communal d'Hygiène et de Santé (SCHS), une enquête environnementale est immédiatement diligentée sur place (articles L1334-1 à L1334-4 du CSP).

Lorsque le syndic est incapable de présenter le CREP des parties communes obligatoire depuis 2008 ou lorsqu'il a laissé perdurer des peintures de Classe 3 sans inscrire les travaux de suppression du risque à l'ordre du jour de l'assemblée générale, le préfet notifie au syndicat des copropriétaires une injonction d'exécuter les travaux dans un délai strict (souvent un à trois mois). Passé ce délai, le préfet fait exécuter d'office les travaux aux frais de la copropriété et peut prononcer une astreinte financière journalière.

Dans un tel scénario, le syndicat des copropriétaires est fondé à se retourner contre son syndic professionnel pour faute de gestion caractérisée (article 1992 du Code civil). Pour mettre votre immeuble en conformité rapidement, consultez notre couverture certifiée et sollicitez gratuitement 3 devis CREP parties communes.

L'essentiel

En vertu des articles L1334-8 et L1334-9 du Code de la santé publique, toute copropriété à usage d'habitation construite avant le 1er janvier 1949 a l'obligation permanente (depuis le 12 août 2008) de détenir un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) des parties communes réalisé par fluorescence X selon la norme NF X 46-030 : sa durée de validité est illimitée en Classes 0, 1 et 2, mais toute détection de peintures dégradées de Classe 3 (concentration ≥ 1 mg/cm² avec écaillage) oblige légalement le syndic à engager sans délai des travaux de suppression du risque d'exposition.