DPE sans mention vs DPE avec mention : quel diagnostiqueur a le droit de réaliser un DPE collectif ou tertiaire ?

Quels bâtiments exigent obligatoirement un diagnostiqueur certifié DPE avec mention ?

Conformément à l'arrêté du 20 juillet 2023 définissant les critères de certification des opérateurs du diagnostic de performance énergétique, la compétence est divisée en deux niveaux stricts. Avant de mandater un cabinet pour une copropriété ou un local professionnel, vérifiez systématiquement la mention sur notre outil vérifier un certificat.

Besoin d'un DPE collectif en copropriété ou d'un DPE tertiaire ?

Comparez gratuitement 3 propositions de bureaux d'études et diagnostiqueurs titulaires de la certification COFRAC « DPE avec mention » vérifiée. Vérifier un certificat DIN ou demander 3 devis gratuits

Cadre légal de l'arrêté compétences : la frontière entre l'habitat individuel et l'immeuble entier

La réglementation française opère une césure nette au sein de la filière du diagnostic de performance énergétique (DPE), codifiée par l'arrêté du 20 juillet 2023 entré en vigueur au 1er juillet 2024. Le premier niveau, dit « DPE sans mention » (parfois appelé DPE individuel), habilite exclusivement le technicien à auditer des maisons individuelles ou des lots privatifs à usage d'habitation situés dans des immeubles collectifs, lorsqu'ils sont évalués isolément lors d'une vente ou d'une mise en location.

À l'inverse, le second niveau, intitulé « DPE avec mention », est légalement requis dès lors que la mission porte sur un bâtiment ou une partie de bâtiment à usage autre que d'habitation (secteur tertiaire) ou sur un immeuble collectif d'habitation pris dans sa globalité (DPE à l'immeuble). Autrement dit, un diagnostiqueur titulaire uniquement du certificat « sans mention » commet une infraction pénale et réglementaire s'il signe le DPE d'une boutique en pied d'immeuble, d'un plateau de bureaux, d'un cabinet médical ou le DPE collectif d'une copropriété, fût-elle composée de seulement trois lots.

Cette barrière réglementaire est désormais verrouillée techniquement par l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME : lorsqu'un diagnostiqueur télétransmet son fichier XML pour obtenir le numéro d'enregistrement officiel à 13 chiffres, le serveur contrôle la concordance entre le type de méthode sélectionné (DPE immeuble ou DPE tertiaire) et le niveau de certification inscrit sur l'annuaire DIN consultable via vérifier un certificat.

Pourquoi le DPE collectif en copropriété exige des compétences thermiques de haut niveau

Depuis le 1er janvier 2026, conformément à l'article L126-31 du Code de la construction et de l'habitation issu de la loi Climat et Résilience, toutes les copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation, y compris celles de moins de 50 lots, doivent disposer d'un DPE collectif à l'immeuble (sauf si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 atteste déjà d'une classe A, B ou C). Or, modéliser thermiquement un immeuble entier n'a rien de comparable avec le relevé d'un appartement isolé.

Dans un DPE collectif, le diagnostiqueur certifié « avec mention » doit caractériser l'enveloppe globale du bâti (façades sur rue et sur cour, pignons mitoyens, planchers bas sur sous-sols ou parkings, toitures-terrasses ou combles perdus), calculer les ponts thermiques linéiques de l'ensemble des jonctions structurelles et analyser des installations de génie climatique complexes : chaufferies collectives gaz à condensation ou fioul, sous-stations de réseau de chaleur urbain, pompes à chaleur collectives, réseaux de distribution bouclés d'eau chaude sanitaire (ECS) et systèmes de ventilation mécanique contrôlée (VMC simple flux autoréglable, hygroréglable A/B ou VMC gaz).

De plus, le DPE collectif validé à l'échelle de l'immeuble offre un avantage financier considérable aux copropriétaires : en vertu de l'arrêté du 31 mars 2021, le logiciel réglementaire permet de générer automatiquement les DPE individuels de chaque appartement à partir des données du DPE immeuble. Seul un opérateur « DPE avec mention » est habilité à produire cette étude mère qui servira ensuite de socle au Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT).

Spécificités du DPE Tertiaire : bureaux, commerces, entrepôts et bâtiments publics

Lors de la vente de murs commerciaux, de la cession d'un fonds de commerce accompagnée d'un nouveau bail ou du renouvellement d'un bail commercial 3/6/9, la fourniture d'un DPE Tertiaire valide est obligatoire (article L126-26 du CCH). Contrairement au DPE résidentiel qui applique une grille unique, le DPE tertiaire segmente les bâtiments en quatre catégories d'échelles énergétiques et climatiques distinctes selon leur profil d'occupation.

Ces quatre grilles réglementaires distinguent : 1° les bureaux, administrations et établissements d'enseignement ; 2° les bâtiments à occupation continue jour et nuit (hôpitaux, EHPAD, hôtels, internats) ; 3° les autres bâtiments à occupation discontinue (commerces, boutiques, restaurants, salles de sport, locaux artisanaux) ; et 4° les centres commerciaux. L'examen de certification « DPE avec mention » évalue spécifiquement la capacité de l'opérateur à paramétrer les centrales de traitement d'air (CTA double flux avec récupération d'enthalpie), les groupes d'eau glacée, les systèmes DRV/VRV (Débit de Réfrigérant Variable) et l'éclairage tertiaire.

Mandater un diagnostiqueur « sans mention » pour un local commercial au motif qu'il est situé au rez-de-chaussée d'un immeuble d'habitation constitue une erreur juridique fréquente. Même si la boutique ne mesure que 35 m², son affectation tertiaire impose impérativement l'intervention d'un professionnel référencé sur notre carte de couverture certifiée avec l'extension « mention ».

Exigences d'examen et de contrôle sur ouvrage (CSO) propres à la mention DPE

Pour obtenir la certification « DPE avec mention » auprès d'un organisme accrédité par le COFRAC, le diagnostiqueur doit d'abord justifier d'un cursus de formation initiale renforcé (112 heures au total contre 70 heures pour le niveau sans mention), puis réussir coup sur coup les épreuves théoriques et pratiques du socle individuel ET les épreuves théoriques et pratiques spécifiques aux bâtiments collectifs et tertiaires.

Par ailleurs, le régime de surveillance en cours de cycle instauré par l'arrêté du 20 juillet 2023 soumet les titulaires de la mention à des Contrôles Sur Ouvrage (CSO) spécifiques portant sur des immeubles collectifs ou des locaux tertiaires. L'auditeur COFRAC vérifie notamment la rigueur du protocole d'échantillonnage des appartements visités en copropriété : le diagnostiqueur ne peut pas se contenter d'inspecter le hall d'entrée et la chaufferie ; il doit visiter un échantillon représentatif de logements (en étage courant, sous combles et sur rez-de-chaussée/plancher bas) pour relever la nature réelle des isolations intérieures et des menuiseries.

Si le syndic ou le propriétaire d'un immeuble en monopropriété ne permet pas l'accès à un nombre suffisant de lots ou ne fournit pas les contrats d'exploitation de chaufferie (marchés P1/P2/P3) et les justificatifs de travaux d'isolation, le diagnostiqueur avec mention est tenu de documenter précisément ces contraintes dans son rapport sous peine de non-conformité majeure lors d'un audit COFRAC.

Comment un syndic ou un dirigeant d'entreprise doit-il vérifier le devis avant signature ?

Lors de la mise en concurrence de prestataires pour l'assemblée générale des copropriétaires (au titre de l'article 24 ou 25 de la loi du 10 juillet 1965) ou pour un audit de patrimoine tertiaire, le syndic doit procéder à trois vérifications documentaires systématiques avant d'inscrire les devis à l'ordre du jour.

En premier lieu, il convient d'entrer le nom et le prénom de l'ingénieur ou du technicien désigné dans notre outil vérifier un certificat et de contrôler que la ligne « DPE » comporte explicitement l'intitulé « Domaine DPE avec mention » (et non « DPE sans mention : DPE individuel »). En second lieu, l'attestation d'assurance RC Pro jointe au devis doit expressément couvrir l'activité de DPE collectif et tertiaire, ainsi que, le cas échéant, la réalisation du Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT).

Enfin, pour optimiser les coûts de la copropriété, il est fortement recommandé de coupler lors de la même consultation le DPE collectif et le PPPT via notre formulaire dédié demander 3 devis copropriété. Cette mutualisation permet de réaliser en une seule visite sur site l'état des lieux thermique, l'inspection du clos et du couvert, et le chiffrage décennal des travaux d'économie d'énergie.

L'essentiel

En vertu de l'arrêté compétences du 20 juillet 2023, la certification « DPE sans mention » limite strictement l'opérateur aux maisons individuelles et aux appartements privatifs à usage d'habitation, tandis que la certification « DPE avec mention » est légalement obligatoire pour réaliser tout DPE collectif à l'immeuble en copropriété ou monopropriété ainsi que tout DPE tertiaire portant sur des commerces, bureaux, locaux professionnels ou établissements recevant du public (ERP).