Cession de droit au bail ou conclusion d'un bail commercial 3/6/9 : quels sont les diagnostics obligatoires en 2026 ?

Quels sont les diagnostics obligatoires à annexer à un bail commercial 3/6/9 ou une cession de bail en 2026 ?

Contrairement au bail d'habitation de la loi de 1989, le bail commercial régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce obéit à des exigences techniques spécifiques aux locaux tertiaires. Le DPE annexé doit impérativement être signé par un opérateur titulaire de la certification « DPE avec mention » vérifiée sur vérifier un certificat.

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Le DPE Tertiaire « Avec Mention » : pourquoi un DPE classique rend votre annexe de bail nulle

En application des articles L126-26 et L126-29 du Code de la construction et de l'habitation, tout contrat de location (et toute cession de droit au bail ou de fonds de commerce) portant sur un bâtiment ou une partie de bâtiment à usage tertiaire (boutique, restaurant, bureau, cabinet libéral, local artisanal ou entrepôt doté d'un système de chauffage ou de refroidissement) doit comporter en annexe un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) Tertiaire en cours de validité (10 ans), sauf s'il s'agit d'un bâtiment industriel ou artisanal ne comportant qu'une très faible consommation pour les besoins des occupants ou d'un local non chauffé.

Or, comme le rappelle l'arrêté compétences du 20 juillet 2023, seul un diagnostiqueur titulaire de la certification COFRAC « DPE avec mention » a légalement le droit d'établir et de signer le DPE d'un local commercial ou professionnel, quelle que soit sa surface. Si le propriétaire bailleur ou le cédant du bail fait appel par erreur à un diagnostiqueur certifié uniquement « sans mention » (DPE individuel d'habitation), le rapport émis est juridiquement nul.

De plus, depuis la loi Climat et Résilience, les annonces de location de locaux commerciaux publiées par les agences spécialisées en immobilier d'entreprise doivent obligatoirement afficher les étiquettes Énergie et Climat ainsi que les mentions réglementaires sous peine d'une amende administrative DGCCRF pouvant atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (article L126-33 du CCH).

L'État des Risques et Pollutions (ERP de moins de 6 mois) : le piège qui permet au locataire de résilier le bail

S'il est un document à 30 € ou 50 € dont l'oubli peut coûter des dizaines de milliers d'euros à un bailleur commercial ou à un cédant de fonds de commerce, c'est bien l'État des Risques et Pollutions (ERP) régi par l'article L125-5 du Code de l'environnement (et le décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 entré en vigueur le 1er janvier 2023).

Depuis le 1er janvier 2023, l'obligation relative à l'ERP a été considérablement durcie : 1° toute annonce de location (y compris commerciale) doit comporter la mention obligatoire orientant vers le portail georisques.gouv.fr ; 2° l'ERP doit être remis au candidat locataire dès la première visite du local commercial ; et 3° il doit être actualisé et daté de moins de 6 mois au jour de la signature du bail commercial, de son renouvellement ou de l'acte de cession de droit au bail, en intégrant les plans de prévention des risques naturels, miniers et technologiques, le zonage sismique, le potentiel radon, le recul du trait de côte et surtout les Secteurs d'Information sur les Sols (SIS / anciens sites industriels pollués).

La sanction prévue à l'article L125-5 VI du Code de l'environnement est redoutable et régulièrement appliquée par les chambres commerciales des cours d'appel : en cas d'absence d'ERP annexé au bail ou d'oubli de déclarer sur papier libre un sinistre antérieur ayant donné lieu à une indemnisation Catastrophe Naturelle (CatNat), le preneur à bail commercial peut poursuivre la résolution judiciaire du bail (annulation rétroactive ou résiliation aux torts du bailleur) ou demander au juge une diminution du montant du loyer commercial !

Le Dossier Technique Amiante (DTA) dans les locaux commerciaux : l'obligation employeur du Code du travail

Dans un bail d'habitation classique, le propriétaire remet un DAPP (Dossier Amiante Parties Privatives). Dans un local commercial, professionnel, artisanal ou de bureaux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le régime juridique est plus exigeant : en vertu de l'article R1334-18 du Code de la santé publique, tout immeuble bâti autre qu'une maison individuelle est soumis à l'obligation de détenir un Dossier Technique Amiante (DTA) complet portant aussi bien sur les parties communes de l'immeuble que sur l'intérieur même du local commercial !

Pourquoi cette exigence accrue ? Parce que le locataire commercial (commerçant, restaurateur, dirigeant de PME, professionnel libéral) emploie des salariés dans les locaux loués et accueille du public (ERP). À ce titre, l'article R4412-94 et suivants du Code du travail imposent au chef d'entreprise preneur à bail de détenir le DTA de ses locaux de travail pour évaluer le risque d'exposition de son personnel et l'intégrer à son Document Unique d'Évaluation des Risques Professionnels (DUERP).

Par conséquent, lors de la conclusion d'un bail commercial 3/6/9 ou d'une cession de droit au bail dans un immeuble d'avant juillet 1997, le bailleur (ou le cédant) doit impérativement annexer la fiche récapitulative du DTA du local commercial et des parties communes, et s'assurer que tout futur aménagement intérieur par le preneur sera précédé d'un Repérage Amiante Avant Travaux (RAAT NF X 46-020) réalisé par un opérateur certifié « Amiante avec mention » (vérifiable sur vérifier un certificat).

Annexe environnementale (> 2 000 m²), Décret Tertiaire OPERAT (> 1 000 m²) et accessibilité PMR

Trois volets réglementaires complémentaires viennent s'ajouter au dossier technique du bail commercial selon la surface et l'affectation des locaux :

• L'Annexe Environnementale (dite « Bail Vert ») : en application de l'article L125-9 du Code de l'environnement et des articles R137-1 à R137-3 du CCH, tout bail conclu ou renouvelé portant sur des locaux de plus de $2\ 000\text{ m}^2$ à usage de bureaux ou de commerces doit obligatoirement comporter une annexe environnementale par laquelle le bailleur et le preneur se communiquent mutuellement un bilan de l'évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués (chauffage, éclairage, consommation d'eau, production et tri des déchets) et s'engagent sur un programme d'actions ;
• L'Attestation annuelle du Décret Tertiaire (OPERAT) : dès lors que le local commercial ou de bureaux dépasse $1\ 000\text{ m}^2$ ou fait partie d'un immeuble mixte ou d'un site commercial totalisant au moins $1\ 000\text{ m}^2$ de surfaces tertiaires (article L174-1 du CCH), l'évaluation annuelle issue de la plateforme OPERAT de l'ADEME doit être annexée au bail ;
• Le dossier d'accessibilité PMR (ERP de 5e à 1re catégorie) : pour tout local recevant du public, il est indispensable d'annexer au bail ou à l'acte de cession de fonds de commerce l'attestation de conformité PMR, les arrêtés préfectoraux de dérogation et le Registre Public d'Accessibilité afin de figer contractuellement la conformité de l'établissement.

Mesurage de surface en bail commercial (Loi Pinel / Code de commerce) et État des lieux obligatoire

Qu'en est-il des diagnostics électricité, gaz, plomb CREP et du mesurage de surface dans un bail commercial 3/6/9 ? Juridiquement, les diagnostics électricité (NF C 16-600), gaz (NF P 45-500) et plomb (CREP) ne sont légalement obligatoires en location que pour les locaux à usage d'habitation (ou pour la partie habitation d'un bail mixte commercial et habitation, où l'intégralité du DDT résidentiel redevient obligatoire !). Toutefois, dans les locaux strictement commerciaux, le Code du travail impose au preneur employeur une vérification périodique annuelle de ses installations électriques par un organisme ou technicien habilité.

Quant à la surface du local commercial, bien que la Loi Carrez ne soit obligatoire qu'en cas de vente de murs en copropriété, la loi Pinel du 18 juin 2014 (article L145-40-2 du Code de commerce) oblige le bailleur à annexer au bail un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes comportant l'indication des quotes-parts (tantièmes ou surfaces pondérées) attribuées à chaque lot. Une erreur importante sur la surface réelle mentionnée au bail par rapport à la surface exploitée permet au locataire commercial d'obtenir judiciairement une réduction du loyer ou de l'assiette des charges.

Enfin, n'oubliez jamais l'état des lieux contradictoire d'entrée (article L145-40-1 du Code de commerce) : depuis la loi Pinel, si le bailleur omet de faire dresser un état des lieux lors de la remise des clés ou d'une cession de droit au bail, il a l'interdiction absolue d'invoquer la présomption de bon état de l'article 1731 du Code civil à la sortie du locataire ! Pour réunir rapidement toutes vos annexes techniques commerciales, consultez notre couverture certifiée et déposez votre demande sur demander 3 devis diagnostics bail commercial.

L'essentiel

En 2026, la conclusion ou le renouvellement d'un bail commercial 3/6/9 ainsi que toute cession de droit au bail ou de fonds de commerce imposent d'annexer un dossier technique spécifique comprenant obligatoirement un DPE Tertiaire valable 10 ans signé exclusivement par un diagnostiqueur certifié COFRAC « DPE avec mention » (art. L126-26 CCH), un État des Risques et Pollutions (ERP + Radon + SIS) de moins de 6 mois sous peine de résolution judiciaire du bail ou de baisse du loyer (art. L125-5 du Code de l'environnement), la fiche récapitulative à jour du Dossier Technique Amiante (DTA) pour tout immeuble d'avant juillet 1997 (art. R1334-29-5 CSP), l'état des lieux contradictoire Loi Pinel (art. L145-40-1 du Code de commerce), ainsi que l'attestation OPERAT dès 1 000 m² et l'annexe environnementale au-delà de 2 000 m².